종합부동산세와 주택보유세 개편방안이 지난 4일 확정된 후 세무사사무실에는 절세방법과 주택 매도시기 등을 문의하는 전화가 많이 온다.

내년부터 종합부동산세가 도입되는 등 부동산관련 세제가 크게 바뀌기 때문이다.

부동산을 사고팔 때 종합부동산세와 관련해 유의해야 할 사항을 알아본다.

 

◈ 팔 사람은 5월 31일까지 매도해야 = 종합부동산세는 6월 1일을 기준으로 세금을 부과하게 된다. 과세기준일 현재 과세대장에 등재된 소유자가 세금을 납부해야 한다.

과세기준인 9억원 이상(기준시가 기준)에 해당하는 아파트를 처분할 계획이라면 내년 5월 31일까지 매도하는 것이 유리하다. 6월 1일 기준시가를 기준으로 1단계(종전대로 재산세 부과)와 2단계(10월 이후 종부세 부과) 과세가 이뤄지기 때문이다.

반대로 주택실거래가 지역에서 시가기준으로 9억원이 넘는 주택을 사려는 수요자라면 6월 한달이 적기다. 7월부터는 모든 지역이 취득·등록세를 실거래가로 내야 하는 만큼 현재 주택실거래가 지역이 라니라면 등록세 인하효과가 반감된다.

 

◈ 부부 등 가족에게 증여땐 세금 피해갈 수도 = 종합부동산세는 세대별 합산과세가 아니라 개인별 합산과세를 한다.

따라서 본인 명의의 부동산을 증여나 공동등기로 분산해 과표기준 이하로 낮추면 종부세를 피해갈 수 있다. 부동산을 많이 소유한 사람이라면 종부세 절세방법 중 가장 먼저 생각해 볼 수 있는 것이 부부 등 가족간의 증여다. 8억원과 3억원짜리 주택 2채를 가진 남편이 주택이 없는 부인에게 1채를 증여하면 종부세 과세대상에서 제외된다.

고가 주택을 부부나 가족 공동명의로 해놓거나 빌딩의 경우엔 아내와 자식들에게 층별로 구분 등기하는 방법도 있다. 종부세가 매년 50%씩 올라갈 예정이어서 4년 뒤에는 지금보다 최고 5배까지 세금이 오를 수 있기 때문에 증여세와 세 부담을 비교해볼 만하다.

세금을 내지 않고 증여할 수 있는 한도가 배우자에게는 3억원이므로 그 범위 안에서 분산 증여를 하거나, 그 이상이더라도 증여세와 종합부동산세 부담을 비교해 종부세 부담이 크다면 증여하는 것이 낫다.

 

◈ 다주택 보유자는 임대사업자 등록을 = 집을 여러채 보유했으면 임대사업자로 등록하는 것도 좋은 방법이다. 이번 정부 발표에서 임대사업은 사업 목적상 종부세 부과대상에서 제외돼 있다. 2주택 이상을 임대사업주택으로 신고하면 임대사업자 등록이 가능하다. 단 지난해 10월 29일 이후 임대사업등록자는 5가구 이상을 10년 이상 임대해야 양도세를 면제받는 등 혜택이 줄었다.

 

◈ 나대지에 상가건물 신축 = 개인이 6억원 이상 나대지를 소유하면 종합부동산세 과세대상이나 상가, 사무실 등 사업용 건물 부수토지는 40억원 이상 소유해야 과세대상이 된다. 그러므로 나대지에 상가건물을 신축하면 종부세 과세기준 금액이 대폭 증가해 종부세 과세대상에서 제외된다.

 

◈ 공동명의는 기본 = 비록 종부세 과세대상인 부동산을 가졌더라도 가장 명의의 부동산을 부부 공동명의 또는 가족 공동명의로 등기해 가족 구성원별 자산을 기준액 이하로 낮춰 놓으면 종부세 과세의 부담을 피할 수 있다.

 

◈ 과세대상에서 제외되는 부동산 분산투자 바람직 = 분산투자도 바람직하다. 기준시가 13억원짜리 집을 가진 사람은 종부세를 내지만 기준시가 8억원짜리 집과 공시지가 5억원짜리 나대지로 나눠 소유하면 종부세 문턱에 걸리지 않아 대상자에서 제외된다. 공장용지, 농지, 임야, 목장용지, 과수원 등도 종합부동산세 대상에 포함되지 않는다.

올 정기국회에서 농지법이 개정될 경우 도시인도 5년 이상 임대하는 조건으로 농지를 무제한 가질 수 있기 때문에 종부세 부과대상에서 제외되는 농지에 대한 투자매력도 커졌다.

 

◈ 집과 땅 토지 비교해 봐야 = 같은 아파트라도 동별·층별로 종부세 등의 과세기준이 되는 국세청 기준시가가 다른 경우가 많다. 그러므로 아파트 등을 고를 때는 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 기준시가를 확인하는 것이 필수적이다.

 

 

제 400호 (2004.11.5)