정부가 7일 국무회의를 열어 4·1 부동산대책 관련 법령을 의결하면서 대책에 따른 양도소득세 감면 대상이 확정됐다.

이날 국무회의를 통과한 조세특례제한법 시행령 개정안은 6억원 이하 또는 연면적 85㎡ 이하의 신축주택·미분양주택·1가구 1주택자 소유 주택을 연말까지 구입하는 경우 5년간 양도세를 전액 면제하는 내용을 담았다.

매매계약의 체결 시점, 실제 거래가액, 1주택자 해당 여부에 따라 이번 조치 대상에서 제외되는 경우가 있어 주택거래에 앞서 자신이 감면 대상이 되는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

양도세 감면 대상을 문답으로 정리했다.


--감면대상에서 제외되는 주택은
▲신축·미분양주택에서 제외되는 주택은 실제거래가액(양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용 제외)이 6억원을 초과하고 주택의 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우 전용면적)이 85㎡를 초과하는 주택이다.

3월 31일 이전에 체결된 매매계약이 4월 1일 이후 해제된 주택도 감면대상에서 제외된다. 계약자가 3월 31일 이전 체결된 매매계약을 해제하고 4월 1일 이후 다시 계약을 체결한 주택도 제외된다. 이 경우 계약자 본인이 아닌 가족(본인 또는 배우자의 직계존비속 및 형제·자매)이 주택을 취득해도 감면받지 못한다.

--1가구 1주택자의 주택에서 제외되는 주택은
▲실제거래가액(양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용 제외)이 6억원을 초과하고 주택의 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우 전용면적)이 85㎡를 초과하면 감면 대상에서 제외된다.

계약자가 3월 31일 이전 체결된 매매계약을 해제하고 4월 1일 이후 다시 같은 매매계약을 체결해도 감면받지 못한다. 이 경우 계약자 본인이 아닌 가족(본인 또는 배우자의 직계존비속 및 형제자매)이 주택을 취득해도 감면 대상에서 제외된다.

--재개발·재건축 단지의 신축주택을 취득해도 감면 대상인가.

▲재개발·재건축한 주택을 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하는 경우 감면대상에 해당하지 않는다. 제3자가 취득하는 경우는 양도자의 1세대 1주택 여부를 확인해 감면대상 여부를 판단한다. 재건축·재개발 단지의 일반분양분은 신축·미분양 주택에 해당한다.

--자기소유 토지 위에 개인이 주택을 신축하는 경우는 감면대상인가
▲주택을 신축해 취득한 본인은 감면대상이 되지 않는다. 이를 제3자가 매입하면 신축주택에 해당한다.

--1가구가 지분을 보유하는 경우 1가구 1주택 판정 방법은
▲부부(1가구)가 한 주택의 지분을 절반씩 공유하는 경우는 1가구 1주택에 해당한다. 각기 다른 주택의 지분을 일부씩 보유하는 경우는 1가구 다주택자에 해당한다.

--미분양 주택을 건설사가 그동안 임대용으로 사용한 경우
▲이번 감면대상 미분양주택에 포함된다.

--오피스텔은 어떤 경우 감면받나
▲신축·미분양 오피스텔은 취득자가 취득일 후 60일 이내에 오피스텔 주소지에 본인 또는 임차인의 주민등록을 이전하거나 임대주택법에 따라 임대용 주택으로 등록해야 한다.

기존 오피스텔은 주민등록이 된 오피스텔 한 채만 보유한 가구(일시적 2주택 가구 포함)의 오피스텔을 취득해 신축·미분양 오피스텔과 똑같이 주민등록 이전 또는 임대용 주택 등록을 마쳐야 한다.

--부부가 주민등록을 별도로 했다면 2가구인가
▲부부 중 한 사람만 별도 세대를 구성하고 있는 경우는 1가구로 간주한다. 별도 세대에 각각 동거인이 있으면 2가구에 해당한다.

--최근 세대를 분리한 경우 1가구 판정은 어떻게 하나
▲1가구 판정은 4월 1일을 기준으로 한다. 4월 1일 이후에는 세대를 분리해도 2가구가 되지 않는다.