황영현 세무사
   조세연구소 연구원(박사)

Ⅰ. 들어가며
   
종합부동산세 납세의무자는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 사이에 종합부동산세 합산배제주택을 신고해야한다. 이 제도는 12월 15일까지 납부하도록 부과결정 고지되는 종합부동산세의 정확한 결정을 위해 납세자 정부부과과세방식을 원칙으로 채택하고 있는 종합부동산 세제에서 종합부동산세 납세의무자가 스스로를 위한 납세협력의무라 할 수 있다. 그러나 고액의 부동산을 보유하였다는 사실만으로 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 부담하여야 하는 납세자로서는 스스로 종합부동산세를 정확히 계산하거나 정부에서 부과하는 종합부동산세가 공정하게 계산되었는지를 알기 어렵다. 따라서 납세자를 대신하여 이러한 문제점을 해결해야 하는 세무사의 역할이 중대하다고 할 수 있다.
  
Ⅱ. 종합부동산세 합산배제주택 신고의 의미

 

1. 합산배제주택 신고의 의미

“종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않은 주택”(종부세법§8②) 규정에 정하고 있는 종합부동산세 부과시 합산하지 아니하는 주택인 “합산배제 임대주택”과 “합산배제 기타주택”을 신고하도록 함으로써 종합부동산세 과세가 과세물건의 실제상황을 정확하게 판단하여 공정한 과세가 이루어지게 하는 데 있다. 따라서 직전 과세연도에 합산배제주택을 신고한 사실이 있고, 그 내용에 변동이 없는 경우에는 과세관청이 합산배제주택이 있음을 잘 알고 있기 때문에 신고를 하지 않아도 정확한 과세를 할 것으로 예상된다.

 

2. 합산배제주택의 성격

 

(1) 납세자본인을 위한 납세협력의무
일반적으로 세법상의 협력의무는 타인의 과세자료로 활용하기 위하여 납세자에게 신고의무가 지워지지만, 합산배제주택 신고는 신고를 함으로써 본인에 대한 정확한 과세가 이루어지는 관계로 본인을 위한 납세협력의무 성격을 갖는다. 

 

(2) 과세전 과세적부심사적 성격
합산 과세될 주택과 합산 배제될 주택의 내용을 사전에 통지하여 합산배제주택 신고를 독려하는 관계로 과세관청과 납세자의 이해관계를 사전에 조정하는 역할을 하는 과세예고통지에 대한 과세적부심사와 같은 성격을 갖는다.

 

3. 합산배제주택 신고의 효과

종합부동산세는 신고납세 세목으로 도입되었으나, 정부부과과세를 원칙으로 하는 세목이다. 따라서 합산배제주택 신고가 있었다 하여, 신고내용대로 무조건 합산 배제하는 것은 아니고 신고내용을 참조하여 최종적으로는 과세관청이 “결정”한다.
또한 합산배제 신고기간 내에 신고를 하지 않았다하여 가산세나 과태료가 부과되는 것은 아니며, 신고기한이 경과한 이후에 합산배제신고를 한 경우에도 그 실질내용이 합산배제 주택인 경우에는 신고 시기에 관계없이 합산배제 규정이 적용된다.(집행기준8-3-14)

 

4. 합산배제주택 신고의무 불이행시의 제재

 

(1) 가산세 부과여부

합산배제 신고를 하지 않거나 지연신고 또는 불성실하게 신고를 한 경우에도 신고불성실에 따른 가산세 부과 등의 제재가 없을 뿐 아니라, 신고기한이 경과한 경우에도 “합산배제주택”이 합산하여 과세되었음을 주장하게 되면, 관할 세무서에서는 당초 결정·고지내용을 철회하고 실질내용대로 과세하게 된다.(기준8-3-14)

 

(2) 가산세 등 불이행시 제재를 하지 않은 이유

납세자의 신고가 없어도 전단계 과세근거자료인 각 지방자치단체에서 부과한 “재산세” 부과 근거자료가 있어서 납세자의 신고가 없어도 자동 합산하여 종합부동산세를 결정할 수 있기 때문이다. 이점에서 상속세 및 증여세의 경우 무신고시 가산세가 있는 것과 구별된다.

합산배제 주택이 합산되어 과세되는 경우에는 과다한 종합부동산세가 산출되는 관계로 과다한 세금이 고지되고 이를 둘러싼 불복과정이 반복되는 관계로 합산배제주택을 신고하도록 함으로써 과세행정상의 비효율과정을 줄이고 공평과세를 실현하기 위해 도입된 제도라 할 수 있다.

이러한 이유로 세무사사무소 입장에서는 다소 소홀한 감이 있는 것도 사실이나, 결정된 이후에 불복절차를 이용하는 경우 “합산배제신고”를 했더라면 당연히 부과되지 않을 것이라는 이유로 불복청구에 대한 수수료를 받기도 어렵기 때문에 사전에 철저한 검토로 과세관청에는 올바른 과세를 하도록 협력하고 납세자에게는 신뢰를 심어주어야 할 것이다.

 

5. 세무사의 업무 접근 방향

종합부동산세는 정부부과세목이고, 납세자의 협력의무로서 합산배제주택 신고의무가 있기는 하지만 신고불이행시 가산세 등 불이익이 없다는 점에서 거래처의 종합부동산세 합산배제주택 신고에 대해 세무사가 관심을 기울이지 않고 담당직원에게 일임하는 경향이 있는 것도 사실이다.

그러나, 부동산침체기라는 경제상황 속에서 고액재산가가 보유하고 있는 임대주택의 현황과 변동 상황을 면밀하게 체크하여 거래처의 종합부동산세 과세가 제대로 이루어지도록 하는 것은 매우 중요하다. 따라서 세무사 본인이 관심을 가지고 직접 주요 유의사항을 체크하여 매년 신고하는 것으로 인식할 필요가 있다.

 

Ⅲ. 신고 시 유의할 사항

 

1. 기본사항 검토 사항

 

(1) 과세기준일 현재 거래처(납세자)가 보유하고 있는 주택인지 여부를 확인한다.

종합부동산세 과세기준일은 과세대상부동산을 매년 6월 1일 영시 현재, 소유한 자에게 과세한다. 따라서 2013년 5월 31일 이전에 취득이나 양도가 완료된 주택임에도 양수자가 소유권 이전등기를 하지 않음으로서 종전소유자의 명의로 합산되는 경우가 있다. 물론 이러한 경우에는 6월 10일 이내에 보유 재산세과세물건의 소유권 변동사항을 과세관청에 신고함으로써 7월에 고지되는 건물분 재산세 납세고지 과정에서 시정될 수 있어야 하는 것이나, 체납 시에 과세물건에 압류되는 것을 염려하거나 납세자 등 관계자 무관심으로 방치되는 경우가 있다.

 

(2) 과세기준일 현재 보유주택이 실제로 타인에게 임대되고 있는지를 확인한다.

- 건설임대주택인 경우에는 임대 의무기간 중에는 공가 상태인 경우에도 임대 간주
- 기존 임차인 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 공가기간이 2년 이내인 경우, 과세기준일 현재 “공가”인 경우에도 계속임대한 것으로 간주

 

(3) 임대사업자 등록이 된 임대주택인지 여부 확인

- 과세기준일 현재 납세자의 주소지 등 관할 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록되었는지(지방자치단체 임대사업 등록번호 확인)와 주택 소재지 관할 세무서에 사업자등록이 되어 있는지를 확인한다.(면세사업자등록번호 확인)

- 합산배제 신고기한(9월 30일)까지 다른 요건이 충족되는 경우에는 사업자등록을 한 경우에도 합산배제가 되므로 사업자등록이 되어 있지 않은 경우, 추가로 사업자등록을 하도록 하고, 사업자등록내용을 확인한다.

 

(4) 합산배제 임대주택에 “합산배제 사유”가 소멸됐는지 여부를 확인한다.

- 합산배제 임대주택의 의무임대기간 중에 임대부동산의 일부를 처분하거나, 그로인해 임대 주택 수 기준에 미달하게 된 경우 및 증축 등 물리적 변경으로 인하여 주택공시가액이 기준가액을 초과하는 경우에는 “합산배제사유”가 소멸되므로, 합산배제 대상으로 신고할 수 없는 것이며, 신고한다 하더라도 합산과세 된다.
예외 ① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용된 경우에는 의무임대기간 동안 임대한 것으로 본다. 따라서 협의매수나 수용으로 인한 주택 수를 충족시키기 위해 새로운 주택을 취득하여 임대하여야 하는 것은 아니다.(의무 임대기간 내에 임의 처분을 하는 경우 처분주택은 의무임대기간 미 충족을 이유로, 잔존주택이 임대주택 수 요건에 미달하는 경우에는 미달 사유로 잔존주택에 대해서도 종합부동산세가 추징된다.)
② 건설임대주택으로서 임차인에게 분양전환하거나, 천재지변, 그밖에 이에 준하는 사유의 발생으로 임대주택 합산배제요건을 충족하지 못한 경우 :임대조건충족으로 간주한다. 반대로 임차인이 아닌 자에게 분양한 경우에는 합산한다.

 

(5) 타인에게 임대되지 않은 주택이 있는 경우

- 합산이 배제되는 기타주택에 해당되는 지 여부를 확인한다. 사용자 소유의 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 세대원이 어린이집으로 운영하는 주택, 시공자가 대물변제 받은 주택, 특정 연구기관 보유 연구원용 주택, 등록문화재에 해당하는 주택, 기타 기업구조조정투자회사나 신탁업자가  취득한 미분양주택, 노인복지시설 설치자가 소유한 노인복지주택에 해당하지 않은지를 검토 확인한다.

 

(6) 기타 과세관청에서 통보한 종합부동산세 합산대상 주택의 적정 여부 확인

- 주택건설업자의 건설현장이 아닌 곳에 건축된 관계로 모델하우스가 주택으로 등록되어 종합부동산세 종합합산대상으로 포함된 경우가 있다.

 

2. 구체적 사안별로 검토해야할 사항

 

◈ 합산배제 임대주택에 관한 유의 사항

- 합산 배제되는 임대주택 유형별로 구분하여 체크·확인하여야 하는 이유는 합산배제 사유별로 의무임대기간, 주택규모, 주택 수 기준이 달라지기 때문이다.

 

 
(1) 기존 임대주택인 경우

- 2005년1월 5일 이전부터 임대를 하고 있던 임대주택임을 입증하기 위해 거주지 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 사실 확인 필요
- 과세기준일 현재 임대하고 있는지 임차인의 신원확인 및 기본사항 확인 필요
- 사업자등록은 이미 이전사업연도에도 합산배제 했을 것이므로 재차 신고를 하지 않아도 되지만, 임대주택의 임대현황을 사후 관리하는 차원에서 임대현황을 확인하여 신고할 것이 요청된다.

 

(2) 건설임대주택인 경우

- ’13연도에 임대목적으로 건설하여 임대하는 주택→ 보존등기일까지 임대사업등록
- ’13연도에 분양목적의 건설주택으로 사용검사일까지 분양되지 않은 경우, 보존 등기일과 무관하게 과세기준일 이전에 주택법상의 임대주택 사업자등록이 필요함

※ 분양목적으로 허가를 받은 경우, 보존 등기일이 지나서 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 경우에도 건설임대 주택으로 보는 것임

 

(3) 매입임대주택의 경우

- 매매 등으로 타인으로부터 소유권을 취득하여 임대하고 있는 주택을 의미
- 임대목적으로 건설한 경우일지라도 보존등기일이 지난 후에, 주택임대사업자로 등록을 한 경우에는 자기가 임대목적으로 신축한 경우에도 건설임대주택으로 보지 않고 매입임대주택으로 보는 것임(건설임대주택으로서의 이점 박탈)
(건설임대주택의 이점 : 공가상태에 있는 경우 전 의무임대기간 중 임대 간주)
합산배제 매입임대주택의 변청과정[표1 참고]

(4) 다가구 임대주택(다가구 특례주택)

- 다가구주택인 경우에는 과세기준일 현재 세무서에 주택임대로 사업자등록 여부 확인(사업자등록증 사본 제출받음, 지자체는 임대사업등록 불가)

※ 다가구주택에 대해서는 지방자치단체에서는 ‘단독주택’으로 보지만 세무관서에서는 임대 가능 주택으로 취급하며, 주택소유주가 당해 다가구주택에서 중 거주하고 있는 경우에도 세무서에 주택임대 사업자등록을 한 경우에는 합산배제 대상이다.

 

※ 지방자치단체장에게 임대사업등록을, 세무서장에게 사업자등록을 한 경우에도 등록일 이후 추가로 취득한 임대주택에 대해서는 임대사업자등록 변경신고를 한 경우에만 합산배제를 받을 수 있다.(집행기준8-3-12)

※ 다가구주택을 한 배우자는 건물만을, 다른 배우자는 다가구주택의 부속토지를 소유하는 경우, 부속토지 소유자는 합산배제를 적용받을 수 없다.(집행8-3-13)

 

(5) 미임대민간건설 임대주택의 경우

- 건축법 및 주택법에 의한 사용검사필증을 교부받은 후 미임대 기간이 2년 이내의 기간 중에 있는 지의 여부 확인 필요(임대목적의 건설임대인 경우에도 보존등기일까지 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록을 하지 않은 경우에는 ‘매입임대’주택으로 보는 것임에 유의할 필요 있음)

 

(6) 기타 요건

 

(가) 사업자등록요건

2008.2.22일 이후에 신규로 주택임대업을 개시한 경우에는 반드시 ‘주택임대업’으로 면세사업자 사업자등록을 하여야 합산배제 임대주택에 해당함.

※ 따라서 주택임대사업개시일이 언제인지, 2008.2.22이후 사업을 개시한 경우에는  사업자등록상의 종목이 ‘주택임대업’인지 확인하여야한다.

※ 2008.2.21 이전에 주택임대사업을 개시한 경우에는, ‘주택임대업’이 아닌 ‘상가임대업’으로 사업자등록을 한 경우에도 주택임대에 관한 수이금액 등을 성실하게 신고한 경우에는 사업자등록 요건을 충족한 것으로 본다.

 

(나) 공시가격 요건(종합부동산세시행령§3①)

 

① 기존임대주택 : 2005년도 과세기준일의 공시가격을 기준→ 합산 배제여부 판단

 

② 건설임대
2호 이상 주택 수 요건을 충족하여 주택임대를 개시한 날의 공시가격을 기준으로 판단하거나(주택임대사업 개시시점 기준), 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가액을 기준으로 판단(주택임대사업 개시시점에는 공시가격이준을 초과했으나 공시가격의 하락으로 공시가격 기준을 충족시킨 경우 합산배제 신고로 합산배제 가능함)

※ 추가로 취득하여 임대사업을 개시하는 경우 추가 취득하여 임대사업을 개시한 날의 공시가격을 기준가격으로 하여 합산배제여부를 판단한다.

 

③ 매입임대주택

1호 이상 주택의 임대사업을 개시한 날의 공시가격을 기준으로 판단하거나(주택임대사업 개시 기준), 최초로 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가액을 기준으로 판단(주택임대사업 개시시점에는 공시가격이준을 초과했으나 공시가격의 하락으로 공시가격 기준을 충족시킨 경우 합산배제 신고로 합산배제 가능함)

 

④ 미임대 민간건설 임대주택
- 합산배제를 신고한 연도의 과세기준일의 공시가격을 기준으로 판단

 

⑤ 리츠·펀드 매입임대주택의 경우
- 2008년 과세기준일의 공시가격으로 판단

 

⑥ 미분양 매입임대주택
 - 5호 이상 주택임대를 개시한 날의 공시가격을 기준으로 판단하거나, 합산배제를 신고한 연도 과세기준일의 공시가격을 기준으로 합산배제 임대주택 신고여부 판단

 

(다) 임대기산일

지방자치단체에 등록하고 주택수 요건을 충족한 채, 주택임대롤 시작한 날

① 기존임대 및 건설 임대주택 → 기준 규모의 주택 2호 이상 임대 개시일 
② 매입임대주택 → 1호 이상 지역에 따른 공시가격이하의 주택 임대 개시일
③ 추가로 취득한 임대주택의 경우 →당해 주택의 임대 개시일

 

(라) 의무 임대기간의 충족여부 판단시 유의할 사항

 - 의무임대기간의 계산은 임대 개시일부터 임대주택 처분일까지의 기간이 5년 또는 10년을 초과한 것인지 여부로 판단
- 임대주택을 상속받은 경우 : 피상속인이 임대한 기간과 상속인의 임대기간 통산
- 건설임대의 경우는 실질 임대가 없는 경우에도 임대한 것으로 판단하므로 보유기간이 의무 임대기간에 해당함
- 분할·합병·조직변경의 경우 변경전 법인이 임대한 기간과 통산함
- 천재지변 기타 이와 유사한 사유로 임대를 하지 못한 경우에도 임대한 것으로 봄
- 공가기간이 2년 이내인 경우 임대한 것으로 봄
- 임대목적의 건설임대주택을 지어 의무임대기간을 1/2 이상 임차한 후 임차인에게 매각하는 경우에는 의무임대기간 동안 임대한 것으로 간주함
- 의무임대기간을 충족하지 못한 경우라도 공익사업 등을 위해 수용 또는 협의매매를 한 경우, 임대한 것으로 간주함

 

 

(7) 임대주택 유형별 합산배제 요건 요약(통칙8-3-2 [합산배제 임대주택])[표2 참고]

1) 건설임대주택은 사용승인·사용검사필증을 받은 날부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대한 것으로 봄(보유기간에 한함)

2) 전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡) 이하

3) 2008.1.1 부터 2008.12.31 까지 취득 및 임대하는 주택

4) 2008.6.11 부터 2009.6.30 까지 최초로 분양계약 체결하고 계약금을 납부한 주택

 

◈ 합산배제 기타주택에 관한 유의 사항(종부세법시행령 제4조)
- 해당 용도별로 합산 배제하다 전제조건이 충족되고 있는 지를 확인하여야 한다

 

(1) 사원용 주택인 경우

① 사원용으로 사용되는 주택의 규모가 국민주택 규모이하의 주택인지 확인 필요
※ 국민주택 규모의 전용면적→일반적 : 85㎡, 수도권 밖의 읍면지역: 100㎡

② 종업원에게 무상 또는 저가로 제공되는지 확인 필요
※ 저가 기준 → 과세기준일 현재 임대보증금이 주택공시가격의 10% 이하일 것
※ 월세를 받는 경우→임대보증금으로 환산 (환산 식=월세×12÷3.4×100)

[사례] 주택공시가격이 1억원인 주택을 보증금 없이 월세 3만원만을 받고 종업원에게 임대하는 경우에 이 주택이 사원용 주택에 해당하는 지 여부?
[해설] 임대보증금 전제조건 : 주택공시가격의 10%인 1천만원 이하일 것
여기에 해당하는지 여부 검토→ 30,000X12/ 3.4X100 = 10,588,235(원)

따라서 합산배제 사원용 주택에 해당되지 않는다.
※ 예시한 주택이 합산배재기준에 합당한 사원용주택에 해당하려면, 월세를 28,333원 이하로 받아야 한다.
[받아야 할 월세수준 = (사원용숙소의 주택공시가격 × 0.1(10%))×3.4÷100÷12)]

 

③ 사원용주택의 소유자와 종업원이 국세기본법상의 “특수관계자”가 아니어야한다.

※ 특수관계자 여부 판단기준
사용자가 개인인 경우 → 6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척, 배우자(사실혼 포함), 타인에게 입양된 친생자 및 그 배우자와 직계비속
사용자가 법인인 경우 → 과점주주인 종업원에게 주택을 제공한 경우

[사례1] 이혼한 조카사위인 종업원이 과세기준일 현재 거주하고 있는 경우 : 합산배제(특수관계 없음)

[사례2] 사별한 조카사위인 종업원이 과세기준일 현재 거주하고 있는 경우 : 합산(특수관계)

 

(2) 기숙사 : 종업원 공동취사용 주택(건축법시행령 별표 상의 기숙사)
먼저 건축물관리대장 상의 용도가 건축법상의 ‘기숙사’인지를 확인하고, 과세기준일 현재 종업원의 주거에 사용하고 있는지를 확인한다.(5월~6월의 현재 당해 기숙사의 종업원 기숙현황과 전기사용량 등 체크한다. 신고당시는 기숙하지 않아도 가능)

 

(3) 주택건설사업자의 미분양주택
- 주택건설사업자가 주택법 사업계획승인(20세대 이상 건설하는 경우)이나 건축법상의 건축허가(20세대 미만을 건설하는 경우)를 받아 신축하였으나 분양되지 않아 소유하고 있는 미분양주택인지를 확인한다.(건축물관리대장이나 건물등기부등본에 의해 확인가능)
- 재산세 납세의무가 최초로 성립한지 5년이 경과하지 않은 주택인지를 확인한다.(5년이 경과한 때부터는 합산)
다만, 건축법상의 건축허가로 신축한 주택으로서 1년이상 임대한 주택의 경우는 미분양주택으로 보지 않으므로 19세대 이하를 신축한 주택의 경우는 1년간만 미분양주택으로 보는 것이며, 이후에는 매입임대주택으로 보아 합산배제 여건이 충족되는 지를 확인해야한다.

 

(4) 가정보육시설용 주택
세대구성원이 자치단체장 인가 및 관할 세무서에서 고유번호를 부여받아 5년 이상 계속 가정어린이집으로 운영하는 주택에 대해서만 합산배제하는 것이므로 동일 세대원이 아닌 친척이 가정어린이집을 운영하는 경우는 해당되지 않음
또한 5년 이내에 정당한 사유없이 가정어린이집을 폐업하는 경우에는 그 동안 합산 배제하였던 종합부동산세를 추징하는 것임
[사례] 동일 세대원이 아닌 동생이 가정어린이집으로 운영하는 주택은 ‘가정보육시설용 주택’으로 보지 않는 것이므로, 매입임대주택으로 지방자치단체 및 세무서에 주택임대업으로 사업자등록을 하여야 한다.

 

(5) 시공자가 대물변제받은 미분양주택
- 시공업자가 주택건설사업자로부터 당해 주택공사 대금으로 대물변제받은 미분양주택인지 여부를 확인한다. 예를 들어 당해 주택공사의 공사대금이 아닌 종전주택의 공사대금에 대한 대물변제로 받은 주택인 경우는 ‘시공자가 대물 변제받은 미분양주택’으로 보지 않으므로 매입임대사업등록을 하여야 함
- ‘대물 변제받은 미분양주택’은 최초 재산세 납세의무가 성립한 날로부터 5년 이내의 주택이어야 함
- 다만, 주상복합주택으로서 건축법의 허가를 받아 임의 분양가능한 19세대 미만의 경우에는 1년이내인 경우에만 ‘시공자가 대물변제받은 미분양주택’ 조항에 따라 합산 배제하고 1년이 경과하는 경우에는 매입임대주택의 요건을 따라 합산배제여부를 판단하는 것이나, 건축법에 의해 허가를 받았다고 하더라도 주택법에 따라 공급하는 20세대 이상 300세대 미만의 주택을 신축하는 주택신축판매업자로부터 대물로 받은 경우에는 1년 이상 타인에게 임대하여 거주하는 경우에도 본 조항을 적용함
- 최초 재산세 납세의무성립일부터 5년 이내까지만 ‘합산배제 기타주택’으로 보고, 5년이 경과하면 매입임대주택의 합산배제 요건을 충족하여야 함

 

(6) 연구기관의 연구원용 사택
정부출연연구기관이 2008.12.31현재 보유하고 있는 주택

 

(7) 등록문화재인 주택 : 문화재보호법 제53조에 따라 “지정문화재가 아닌 문화재 중에서 보존과 활용을 위한 조치가 특별히 필요한 것으로서 문화재청이 등록문화재로 등록한 주택”은 소유자의 종합부동산세 합산대상 주택으로 보지도 않고, 1세대 1주택 판정시에도 수택수 계산에서 없는 것으로 본다. 문화재청에 의해 등록문화재로 등록되었다는 공문서나 확인서에 의해 확인할 필요가 있다.

 

(8) 기업구조조정부동산 투자회사 등이 취득한 미분양주택 중 신탁회사가 취득한 미분양주택의 경우와 같은 경우의 미분양주택
※ 종합부동산세 납세의무자가 기업구조조정부통산투자회사인 경우인지 확인 필요

(9) 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정체결에 따라 취득하는 미분양주택
※ 미분양주택의 매입 상대처가 기업구조조정부통산투자회사인지 여부 확인 필요

 

(10) 신탁업자가 취득한 부동산 : 시공사가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 취득한 주택 중 다음의 주택 만 주택임대사업의 등록이 필요 없는 합산배제 기타주택에 해당함
- 주택을 취득한 거래처가 합산 배제조건에 맞는 신탁업자인지 확인 필요 [표3 참고]

 

- 2013년도 종합부동산세 합산배제 기타주택에 해당되기 위해서는 신탁회사가 ‘직접 취득하는 미분양주택’이기만하면 되므로 합산배제 기타주택인지 확인이 용이함  

 

(11) 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택 : 노인복지법(§32①3)에 의한 노인복지시설 중 노인복지주택에 해당하는지 여부 확인

 

(12) 향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속토지
(주택의 건물과 부속토지의 소유권이 다른 경우, 부속토지는 합산배제신고의무 없음)
 
◈ 조특법에 정한 과세특례

 

(1) 향교 및 종교단체에 대한 과세특례(조특법§104의13)
향교단체나 개별종교단체가 소유한 주택의 부속토지로서 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우로서 부속토지만 향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기하였는지 여부를 토지등기부 등본을 통해 확인한다.
※ 위의 경우 조세포탈목적이 없다고 보아 향교재단이나 종교단체는 개별단체로 보아 종합부동산세를 과세하지 않는다.

 

(2) 주택건설사업자의 주택신축용 토지에 대한 과세특례((조특법§104의19)
- 주택법에 의하여 주택건설사업등록을 한 주택건설사업자인지 확인 필요(주택건설사업등록증 사본 확인 필요)
- 주택건설사업자가 취득하여 보유하고 있는 “주택신축용 토지”인지 여부 확인
- 취득일로부터 5년 이내이고 주택법에 따른 사업계획승인을 받을 토지인지 여부를 토지 매매계약서나 토지등기부등본을 수취하여 확인 필요

Ⅳ. 종합부동산세 과세관련 자체점검부 (체크리스트 등)의 필요성

 

1. 사전점검의 필요성

종합부동산세는 기본적으로 지방세인 재산세가 부과되는 주택과 건물 토지를 대상으로 일정금액 이상인 경우에 과세된다. 즉, 재산세가 지방세특례제한법이나 조세특례제한법 또는 시도 지방세 감면조례에 의해 재산세가 감면되는 경우이거나 분리과세 대상 자산인 경우에는 종합부동산세도 과세되지 않는다.
따라서, 거래처의 종합부동산세 납세의무자가 소유한 부동산 등이 재산세 감면대상이지 여부 및 분리과세 대상재산인지 여부를 확인할 필요가 있다.
재산세는 지방자치단체가 부과하는 세금이고, 지방세무공무원이 부과하는 것이므로 검토할 필요가 없다는 인식을 바꾸어서 지방세 공무원도 모두 숙달된 전문지식으로 무장된 것은 아니므로 20%정도는 과다 부과가 있을 수 있음을 전제로 거래처가 보유하고 있는 부동산에 대해 토지 및 건축물대장과 등기부등본을 발급받아 재산세 및 종합부동산세 부과 점검부(“가칭”)를 비치하여 사전 관리할 필요가 있다.

 

2. 사후관리의 필요성

합산배제 임대주택과 합산배제 기타주택에 전제되는 요건과 확인할 사항을 체크리스트로 만들어 거래처의 부동산 보유여건이 변경되어 합산배제요건이 충족되지 않음으로서 종합부동산세가 추징되는 경우에 해당하는지 여부를 체크하고, 거래처에 대해서도 종합부동산세가 추징될 수 있는 경우의 사례를 사전에 지도 점검해  주는 것은 필요하다. 거래처의 부동산 관리처분에 유용한 정보를 제공할 수 있기 때문이다. 따라서 고액자산을 보유한 거래처의 사후관리는 반드시 필요하다.
 
Ⅴ. 맺는 말

 

종합부동산세는 정부가 부과결정 고지하는 세목이기는 하지만, 납세자가 스스로의 세금을 신고하고 납부할 수 있는데, 이 경우 관할세무서의 부과결정은 없었던 것으로 보게 된다.(종부세법§16③)
종합부동산세 과세가 평소 잘 대하지 않던 지방세인 재산세 과세근거자료를 바탕으로 과세가 이루어지는 관계로 많은 세무사들이 관심 밖의 업무로 여기고 있지만, 현실적으로 정부부과 세목의 경우는 신고납세 세목의 경우보다 높은 오류 과다 부과사례가 상존하고 있고, 부과하는 지방세 관계자도 업무미숙이나 현황의 변동 등의 사유로 과세대장(課稅臺帳)에 의해 습관화된 업무처리를 하기 때문에 과다 부과될 수밖에 없다는 사실을 인정해야한다. 그런데 재산세의 과다부과는 종합부동산세의 과다부과로 이어진다. 따라서 재산세 부과단계에서부터 정당하게 부과되었는지 여부에 대해 관심을 가지고 납세자의 권익보호에 앞장서야할 것이다. 

 

 

세무사신문 제612호(2013.9.16.)