김상래 세무사

 

1. 사건개요

서울시 송파구에 거주하는 K씨는 2009년 4월 서울 송파구 거여동 00번지 토지(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 위례지구 택지개발사업 시행자인 한국토지공사에 매도하고 매매대금 000원은 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제63조 단서의 규정에 따라 당해 사업시행으로 조성한 토지로 보상받기로 하고, ‘조세제한특례법’ 제77조의2 규정에 따라 양도소득세 산출세액 000원에 대하여 송파세무서장에게 과세이연신청을 하였다.
그 후 2012년 9월 K씨는 질병치료를 이유로 토지보상법 제63조 6항 및 동 시행규칙 제15조의 3 규정에 따라 대토금액 중 000원을 현금보상으로 전환하여 지급 받았고, 현금보상분에 대하여 조세제한특례법 제77조에 규정에 따라 감면신청서를 제출하고 양도소득세 20% 감면규정을 적용하여 양도소득세 000원(농특세 포함)을 자진신고납부 하였다.
송파세무서장은 이 건과 같이 당초 대토로 보상받기로 하고 과세이연신청을 하였다가 추후에 현금으로 보상받은 경우 그 현금보상분에 대하여는 조세제한특례법 제77조 제1항 본문의 감면(20%) 규정이 적용되지 않는다고 보아 양도소득세 000원을 추가로 결정고지 하였다.

 

2. 청구인 주장

조세제한특례법 제77조 제1항에서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2015년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20에 상당하는 세액을 감면한다.고 규정하고 있다.
즉 감면요건으로 ①「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등일 것 ② 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도 할 것 ③ 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일 부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등일 것 ④ 해당 토지 등을 2009년 12월 31일(2015년 12월 31일로 영장됨) 이전에 양도할 것을 규정하고 있다.
위 요건에 해당하면 기한 내에 감면신청을 하지 아니한 경우에도 감면을 적용 받을 수 있을 뿐만 아니라(부동산거래관리과-538, 2012.10.8),  대토보상을 신청하였다가 현금보상으로 전환한 경우에는 감면을 적용하지 않는다는 법 규정은 있지 않다.
따라서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생한 본 건 소득에 대하여 양도소득세 100분의 20에 상당하는 세액감면을 배제한 것은 잘못이다.

 

3. 처분청 주장

국세청 예규(부동산거래관리과-63:2012.1.31., 법규과-76:2012.1.26 등 다수)에서 ‘「조세특례제한법」(2010.1.1. 법률 제9921호로 개정되기 전의 것. 이하 같음) 제77조의2 제1항에 따라 대토보상에 대한 양도소득세 과세이연을 적용받은 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제15조의3에 따라 대토보상을 현금보상으로 전환한 때에는 과세이연금액에 상당하는 세액(과세이연금액에 「소득세법」 제104조에 따른 세율을 곱하여 계산한 세액을 말함)을 현금을 받은 달의 말일부터 2개월 이내에 납부하여야 하는 것입니다. 이 경우 「조세특례제한법」 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)의 감면 규정은 적용되지 아니한다.’고 해석하고 있다.
따라서 대토보상에 대한 양도소득세 과세이연을 신청한 자가 대토보상을 현금보상으로 전환한 경우 조세특례제한법」 제77조에 의한 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 규정은 적용되지 아니하므로 감면을 배제하고 양도소득세 000원을 고지한 처분은 정당하다.

 

4. 관련법규

조세특례제한법??제77조 [공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면]
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2015년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

조세특례제한법??제77조의 2 [대토보상에 대한 양도소득세 과세특례]
① 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2015년 12월 31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 같은 법 제63조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(이하 이 조에서 “대토보상”이라 한다)받는 부분에 대해서는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도소득세의 과세를 이연받을 수 있다.

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 [현금보상 등]
⑥ 사업시행자는 토지소유자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 토지로 보상받기로 한 보상금에 대하여 현금보상을 요청한 경우에는 현금으로 보상하여야 한다. 1. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우2. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우3. 그 밖에 제1호·제2호와 유사한 경우로서 국토교통부령으로 정하는 경우

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제15조의3 [토지소유자의 현금보상으로의 전환]
법 제63조 제6항 제3호에서 "국토교통부령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 토지소유자의 채무변제를 위하여 현금보상이 부득이한 경우2. 그 밖에 부상이나 질병의 치료 등을 위하여 현금보상이 부득이하다고 명백히 인정되는 경우

 

5. 조세심판원 결정 (조심2013서3111:2014.1.15)

조세특례제한법 내용을 종합하여 살피건대, 조특법 제77조(공익사업용토지 등에 대한 양도소득세 감면) 제1항과 같은 법 제77종의2(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례) 제1항은 동일한 과세대상(공익사업을 위하여 수용된 토지 등)에 대한 각각의 감면규정으로서 이를 동시에 적용하는 것은 충복감면에 해당한다.
그러나 청구인의 경우에는 쟁점토지를 양도하고 그 대가를 한국토지주택공사가 조성한 대토로 보상받기로 하였을 뿐 쟁점토지 양도당시에는 대토 예정지의 위치나 면적이 구체적으로 획정되지 않았을 뿐 아니라 그에 대한 공급계약도 체결되지 아니하였다. 따라서 청구인은 쟁점토지 수용당시에는 대토보상을 신청하였을 뿐, 쟁점금액과 관련하여 실제로 대토보상을  받았다고  볼 수 없고, 현금보상 전환당시에 현금보상만 받은 것으로 볼 수 있으므로 청구인이 쟁점토지 수용일로부터 3년이 경과한 시점에 대토보상의 일부를 현금보상으로 전환하였다 하더라도 조특법 제77조에 의한 감면과 제77조의2에 의한 과세특례를 중복적으로 받은 것으로 보기는 어려워 보인다.
따라서 공익사업용 토지를 수용에 의하여 양도하고, 그 보상금을 대토로 받기로 하였다가 현금보상으로 전환한 쟁점금액의 경우에는 조특법 제77조의 양도소득세 감면을 적용하는 것이 합리적이라고 판단된다.

 

6. 해설

공익사업용 토지를 수용에 의하여 양도하고, 그 보상금을 대토로 받기로 하여 양도소득세 과세이연을 적용받은 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제3항에 따른 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우와  해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당 대토를 양도하는 경우 및  대토보상으로 취득하는 토지에 관한 소유권이전등기의 등기원인이 대토보상으로 기재되지 아니하는 경우에는 과세이연금액에 상당하는 세액과 이자상당가산액을 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다.(조특법 제77조의2 제3항 및 동시행령 제73조제4항)

그러나 공익사업용 토지를 수용에 의하여 양도한 경우 통상적으로 토지 양도 시부터 토지조성이 완료되어 대토보상을 받기까지는 2~3년 이상의 상당한 기간이 소요되어 이 기간 동안 여러가지 변수가 발생 할 수 있다.
이 기간 동안 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제3항에 따른 전매금지를 위반하지 아니하고 토지소유자의 부득이한 사유(①국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행 ②세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류 ③토지소유자의 채무변제 ④부상이나 질병의 치료 등을 위하여 현금보상이 부득이하다고 명백히 인정되는 경우 등)가 있는 경우에는 과세이연금액에 이자상당액을 가산하지 않을 뿐만 아니라 당초 이연세액에서 공제받지 못한 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세 감면도 적용 받을 수 있다고 조세심판원은 결정하였다.
따라서 기존의 국세청 예규 ‘「조세특례제한법」 제77조의2 제1항에 따라 대토보상에 대한 양도소득세 과세이연을 적용받은 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제15조의3에 따라 대토보상을 현금보상으로 전환한 때에는「조세특례제한법」 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)의 감면 규정은 적용되지 아니한다.’(부동산거래관리과-63:2012.1.31., 법규과-76:2012.1.26.등 다수)는 더 이상 적용 될 여지가 없어졌다고 보아야 할 것이다.

 

세무사신문 제624호(2014.3.17.)