1가구3주택 보유자에 대한 양도세 중과세가 예정대로 내년 1월 1일부터 시행된다. 이헌재 경제부총리는 지난 13일 서울 팔래스호텔에서 허성관 행자부장관, 강동석 건교부장관 등 관계 장관과 만나 이같이 결정하고 보유세제 개편 추진상황을 점검했다.

이에 따라 내년 1월 1일부터 1세대가 서울·인천·부산 등 수도권 및 광역시에 소재한 주택을 3채 이상 보유하고 있다가 매도할 경우 양도차익의 60%가 세금으로 부과된다.

현재 1가구3주택자가 주택을 팔 때 양도세율은 최고 36%(2년 이상 보유의 경우)다. 하지만 내년부터 세율이 60%(주민세 포함시 66%)로 오르고 장기보유에 대한 공제 혜택도 없어지면 세금은 2~3배 정도 늘어난다.

 

그러나 1가구3주택을 소유하고 있다고 무조건 중과세되는 것은 아니다. 따라서 1가구3주택자 중과제도를 꼼꼼히 따져보면 절세방법을 찾을 수 있다.

 

◆ 수도권·광역시 이외는 3억원 초과 주택이 중과 대상

1가구3주택자를 판정할 때 수도권과 5대 광역시를 제외한 기타 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하 주택은 제외된다. 수도권과 광역시에 소재한 군·읍·면에 있는 집도 역시 3주택인지 여부를 가릴 때 대상에서 빠진다. 분양권도 주택이 아니기 때문에 아파트 2채와 분양권 1개를 갖고 있는 경우 1가구 3주택자가 아니다.

반면 장기임대사업용 국민주택, 10년이상 무상임대 사원용주택, 상속받은지 5년이 지나지 않은 집은 3주택을 판정할 때는 포함되지만 중과대상에서는 배제된다.

또 지난해 12월 말 이전에 취득한 소형 주택(전용면적 18평 이하인 공동주택 또는 주택면적 18평, 대지면적 120㎡ 이하인 일반주택)은 양도 당시 기준시가가 4000만원 이하일 경우에도 1가구3주택자로서 매도할 때 양도세를 중과하지 않는다.

하지만 오피스텔 등 주택이 아닌 일반건물이라도 사실상 주거용으로 사용되면 주택으로 계산된다. 공동으로 상속받은 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 간주된다.

 

◆ 3주택자 2채 동시매각땐 저가주택만 양도세 중과

1가구3주택자가 보유주택 2채를 동시에 매각하면 세금이 적게 나오는 주택 1채에 대해서만 60%의 양도세를 부과하고 다른 1채는 일반세율이 적용된다.

 

또 주택 5채를 소유하고 있는 경우 3채를 매각할 때까지는 양도세가 중과되나 남은 2채는 일반세율로 세금이 부과된다. 따라서 집을 매각할 계획이 있다면 양도세 중과제도가 시행되기 전인 연말까지 매각하는 것이 좋고, 내년 이후에 매각할 생각이라면 양도세가 적게 나올 주택부터 매도하는 것이 유리하다.

 

◆ 다가구주택 1명에게 매도해야 절세

한 건물에 여러 가구가 거주하고 있는 다가구주택의 경우 가급적 1명에게 매도하는 것이 중과세를 피할 수 있다. 예컨대 일반주택 1채와 5가구 거주 다가구주택 1채를 보유하고 있는 경우 다가구주택을 2명 이상에게 매도하면 1가구3주택자 중과대상에 해당되지만 1명에게 매도하였다면 2주택자로 간주돼 일반세율이 적용된다.

 

양도소득세 세율

구   분		기본세율	누진공제
2년 이상  보유자산	과세표준 1,000만원 이하	9%	-
	과세표준 1,000만원 초과              4,000만원 이하	18%	90만원
	과세표준 4,000만원 초과              8,000만원 이하	27%	450만원
	과세표준 8,000만원 초과	36%
2년 미만 보유자산		40%
1년 미만 보유자산		50%
1가구3주택 이상자의 주택		60%
미등기 양도자산		70%

 

1가구3주택자 양도세 중과제외 주택과 중과여부 사례

양도세 중과   주 택 범 위	1가구3주택 계산 때  제외되는 주택	수도권·광역시 이외에 소재한 기준시가 3억원 이하주택
		수도권·광역시의 군·읍·면 소재주택
	1가구3주택에 포함  되나 중과되지 않는  주택	장기임대주택
		10년이상 무상임대 사원용 주택
		상속받은지 5년이 지나지 않은 주택
		2003년말 이전에 취득한 소형주택(전용면적 18평 이하 공동 주택)으로서 양도당시 기준시가 4000만원 이하
양도세 중과   여부 사례	3주택자가 2채 동시  매각시	세금이 덜 나오는 주택 1채만 양도세 중과(60%), 다른 1채는 일반세율(9~36%) 적용
	5채 보유자	3채 매각 때까지는 양도세 중과. 남은 2채는 일반세율 적용
	3주택자가 복합건물  매각시	주택부문만 60% 양도세 중과 상가는 일반세율 적용

 

 

제403호(2004.12.16)