'부동산 시장은 올해 말 바닥을 쳐 내년초에 회복세로 돌아선다' 많은 부동산 전문가들의 예상이다.

그러나 정부 정책 등 변수가 많아 본격 회복은 장담할 수 없다고 부동산 전문가들은 첨언하고 있다.

저금리 시대 속에서도 증시, 펀드, 금융상품 등에 불안함을 느끼고 있는 일반인들은 재테크를 위한 으뜸수단으로 부동산을 꼽는데 주저하지 않고 있다.

그렇다면 올해에는 어디에 어떻게 투자해야 할 것인가라는 명제에 봉착하게 된다.

이에 대한 간단한 해답은 경기가 상승할 때까지 기다려 보자는 것이다.

부동산은 정책에 맞서선 결코 성공하기 힘든 투자분야기 때문이다.

이런 가운데서도 틈새는 보이기 마련이며 신중히 발품을 파는 조사와 자금투자 능력을 면밀하게 검토해 접근하는 투자전략이 요구된다.

이에 본보는 올해 부동산 종목별 투자전략을 점검하는 자리를 마련해 봤다.

◆ 신규분양 = 정부의 분양가 규제와 함께 기존 시장 위축으로 전반적으로 미분양 물량이 더욱 늘어날 것으로 예상되는 만큼 대부분의 신규 분양은 올해 고전을 면치 못할 전망이다.

올해에 관심 있게 보아야 할 관점은 수도권내 집중 공급되는 택지지구다.

이중 관심의 으뜸은 뭐니 뭐니해도 판교신도시다.

또한 경기도 화성 동탄신도시 2단계도 빠질 수 없는 곳이다.

이들 두 택지지구는 입지여건이 우수하고 대단위로 개발됨에 따라 벌써부터 청약 과열이 예상돼 올해 분양시장의 최대 이슈가 될 것이라는 데는 이의가 없다.

그 외 풍산지구, 의왕, 청계지구도 분양도 눈여겨 볼 대목이다.

이 중에서 하남시 풍산지구는 31만평 면적에 6455가구가 공급되고 서울과 가까운 인접성에 개발제한구역을 해제해 개발되는 지역이기 때문에 최근에 불고 있는 웰빙에 적합한 주요한 투자지라 할 수 있다.

◆ 토지 = 주택시장의 위축으로 인해 반사익이 예상되는 곳이 바로 토지다.

토지시장은 올해 농지법 개정으로 도시민의 농지 소유 제한이 크게 완화되면서 수요가 증가, 수도권 및 개발호재가 있는 지역을 중심으로 여전히 가격이 강세를 보일 전망이다.

토지가격과 관련해 주요 연구 기관들은 올 상반기에 기업도시 후보지역 발표가 예정돼 있고 신행정수도 후속대책이 어느 형태로든 발표될 가능성이 높아 주택가격에 반해 토지가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상하는 데엔 이견이 없다.

이 가운데 눈여겨 볼 지역으로 거론되는 곳은 개발호재가 있는 ▲수도권 2기 신도시 인근 지역 ▲올해 공급될 택지지구 인근 ▲기업도시 예정지역 ▲행정수도이전 관련지역 등이다.

또한, 수도권 농지는 가격이 꾸준히 강세를 보일 전망이다.

법개정에 따라 도시민들도 사실상 농지를 무제한 소유가 가능하고 밭은 종부세 대상에도 제외되며 호재가 있는 지역이라면 과감한 투자도 고려해 볼만하다는 게 전문가들 조언이다.

전문가들은 특히 양평, 광주, 평택 등의 전답 중 대지로 전환이 가능한 일부 농지에 주목하라고 전한다.

◆ 재개발 및 뉴타운 = 재개발이나 뉴타운은 2003년 이후 지분 가격이 급등하면서 2004년 하반기부터 보합세가 이어지고 있다.

그러나 오름폭이 크지는 않겠지만 입지가 좋은 곳은 꾸준한 관심을 보일 것으로 전망된다.

특히 뉴타운과 연계된 재건축의 경우 사업진행이 빠르고 체계적인 개발이 가능해 관심이 높으므로 새로 선정되는 3차 뉴타운을 비롯해 개발중인 기존 뉴타운 지역들이 유망할 전망이다.

2기 신도시중에서 아현뉴타운 등 4개 뉴타운이 개발기본계획을 확정하고 내년부터 본격적인 개발에 나서게 된다.

시범지구인 은평뉴타운, 왕십리뉴타운, 길음뉴타운 도 모두 개발기본계획을 확정한 상태이다.

3차 뉴타운의 경우에는 후보지로 거론되는 지역 가운데서 서울시 도시계획상 재개발예정지역이 다수 포함된 지역이 될 가능성이 매우 높다고 판단됨에 따라 선투자 할 수도 있을 것으로 예상된다.

올해 4월경에는 15곳 정도가 새롭게 3차 뉴타운으로 지정될 전망이다.

대부분 2차 뉴타운에서 탈락했던 곳으로, 강북에서는 광진구 중곡4동, 도봉구 창2·3동 등이다.

강남은 송파구 거여·마천동, 양천구 신월2·6동, 금천구 시흥3동 등이 물망에 오르고 있다.

은평뉴타운 시범단지가 연말에 본격 착공된 이후 주변 아파트 가격이 강세를 보이고 있는 점을 감안하면 3차 뉴타운 지역 역시 상당한 시세차익이 기대된다는 게 전문가들의 평가다.

◆ 재건축 = 재건축 개발이익환수제가 시행되면 초기 재건축 단지 가격은 다시 하락할 가능성이 높다.

재건축의 경우 7월중 실시될 개발이익환수제 이전에 분양이 가능한 단지 가운데서 대단지를 중심으로 마지막 수익실현의 기회가 부여될 것으로 예상된다.

특히 여의도동 한성아파트 재건축 단지인 2월 분양예정인 여의도 LG자이는 주상복합으로 지어지고 인근에 신규아파트 공급이 오랜만에 이루어 지는 곳이다.

또한 개발이익환수제를 피할 것으로 보이는 서울 강남 재건축단지 일반분양 물량의 투자가치는 상대적으로 높아질 전망이다.

분양예정 단지는 역삼동 신도곡(153가구)와 삼성동 AID차관(2070가구), 신천동 잠실시영(6864가구), 잠실동 잠실주공2단지(5563가구), 대치동 도곡주공2차(773가구), 암사동 강동시영1단지(3226가구) 등이 꼽힌다.

◆ 오피스텔 = 결론부터 말하면 전문가들은 올해 오피스텔 시장이 쉽게 살아나기 힘들 것으로 보고 있다.

정부의 오피스텔 건축 규제 강화로 이미 전반적인 오피스텔 시장은 크게 위축된 상황이다.

공급과잉으로 인해 올해에도 유동인구가 풍부한 입지 이외의 지역은 공실률 증가에 따라 수익성 감소가 예상된다.

또한 후분양제가 올해 4월 실시되면 분양가 상승이 예상되고 서울시가 오피스텔 분양 시 1실당 한 대 이상의 주차시설 확보를 의무화함에 따라 분양가 추가 인상도 예상되고 있다.

국세청이 오피스텔도 시가를 반영해 기준시가를 측정할 예정이어서 악재가 겹치고 있다.

◆ 상가 = 지난해 전반적인 부동산 경기 악화는 단지내 상가에 대한 인기 마저도 점차 누그러뜨려 10월에는 주공 단지내 상가 중에서도 미분양이 나오고 있는 상황이다.

전문가들은 종부세가 상가 시장에는 어느 정도 반사이익을 가져다 줄 것으로 예상하고 있다.

상가 등 사업용 건물의 경우 건물은 종부세가 부과되지 않으며 부속토지만 별도로 합산해 공시지가 40억원 이상일 때 종부세가 부과되기 때문이다.

은행금리 이상의 안정적인 수익을 올릴 수 있는 중ㆍ대형 상가에 대한 관심이 커질 것으로 예상되고 있다.

유의할 점은 오는 4월 후분양제가 도입되면 업체들의 금융 부담으로 인해 분양가가 다소 올라가고 상가의 경우도 시세를 반영해 측정되므로 양도소득세와 상속ㆍ증여세 부담이 늘어나게 된다는 것이다.

결국 일부 택지개발지구의 단지내 상가 및 입지가 좋은 곳의 테마상가는 꾸준한 관심이 이어질 전망이나 전반적인 경기 침체 여파로 수익률 하락은 불가피할 것으로 예측된다.

◆ 지방 = 부산의 경우에는 고급 주상복합 아파트들이 대규모로 공급돼 공급과잉이라는 지적을 받고 있는 상황이고 인근의 양산신도시 2차 분양도 2월중에 예정되어 있어 어느 정도 가격조정이 불가피 할 것으로 관측된다.