2005년 1월 5일부터는 정부의 보유세 강화와 거래세 완화 정책에 따라 부동산 이전등기에 대한 등록세율이 2%로 인하되었다. 다만, 사실상 취득가격이 입증되지 아니하는 개인간 유상거래로 부동산을 취득하여 소유권이전등기(토지는 주택의 부속토지에 한한다)를 하는 경우에는 등록세의 100분의 25를 경감하므로 이 경우에는 유상이전에 대한 등록세 세율이 1.5%가 된다.

등록세 세율은 표준세율로서 구체적인 세율은 지방자치단체의 조례에 의하여 규정되지만, 유상이전등기에 대한 세율은 2005년 1월 5일부터 현재 3%로 규정되어 있는 각 지방자치단체의 조례가 개정될 때까지 2%로 적용된다.

감면요건을 보면 ① 개인간 거래, ② 사실상취득가격 미입증, ③ 유상거래, ④ 이전등기, ⑤ 주택(토지+건물) 및 비주거용 건축물이다. 따라서 이에 해당하지 아니하는 법인·단체와의 거래, 농지·주택 이외의 토지 등에 대하여는 2%의 세율이 적용된다. 이를 요약하면 다음과 같다.

▶법인 등 개인간 거래 이외의 거래

- 주택(건물 및 토지) 및 비주거용 건물(토지 제외) : 2%

- 주택 부속토지 및 농지 이외의 토지 : 2%

- 농지 : 1%

▶개인과 개인간 거래

- 주택(건물 및 토지), 비주거용 건물(토지 제외) : 1.5%

- 주택 부속토지 및 농지 이외의 토지 : 2%

- 농지 : 1%

등록세는 등기를 함으로써 납세의무가 성립하는 것이므로 등기접수일이 2005.1.4일까지인 경우에는 3%의 세율이 적용되고, 등기접수일이 2005.1.5일 이후인 경우에는 2% 또는 1.5%의 세율이 적용된다. 따라서 2005.1.4일 이전에 등록세를 신고하고 세금을 납부하였더라도 등기접수를 2005.1.5일 이후에 하는 경우에는 등록세가 환급된다.

■ 과세표준액은 올라

부동산 시가표준액에 대하여 2004년까지는 건물과 토지로 이원화 하여 토지는 공시지가를 시가표준액으로 하였고, 건물 시가표준액은 기준가액에 각종 지수와 면적을 적용하여 산출하였다.

토지는 시가에 근접하였으나 건물은 시가의 30% 수준에 머물렀고, 개인간 거래에 있어서 납세자들은 세금을 줄이기 위해 시가표준액 수준의 허위계약서를 작성하는 등 문제가 발생되었다.

2005년부터는 주택과 비주거용건물, 주택 부속토지 이외의 토지로 삼원화 하고, 다시 비주거용건물은 토지와 건물로 나누어 시가표준액을 적용하는 체제로 변경하였다.

주택은 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 가격이 공시되는 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수·구청장이 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다.

주택의 공시가격은 2005년부터 새로이 도입된 것으로서 매년 4월 30일에 당해연도의 개별주택공시가격이 공시된다. 그리고 토지 공시지가는 5월 31일에 공시되며, 비주거용건물의 시가표준액은 기준가액이 46만원으로 변경된다.

개별주택공시가격이 도입되었다 하여 주택의 건축물 부분의 시가표준액을 비주거용 건축물 시가표준액 계산방식에 의하여 산정하여 두지 아니하면 안된다. 왜냐하면 공동시설세의 과세표준과 토지와 건축물 소유자가 다른 경우, 고급주택 판정시, 농어촌 지역의 별장판정시에는 개별주택공시가격이 아닌 비주거용건축물 계산방식에 의한 시가표준액을 사용하기 때문이다.

■ 2005년 과표적용 요령

▶공동주택

공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대 주택이 있다. 2005년에는 우선 다세대주택과 중소형연립주택에 대한 개별공시가격을 공시하고, 아파트와 대형 연립주택은 2006년부터 개별주택공시가격을 공시하므로 그때까지는 국세청 기준시가를 사용한다.

개별주택공시가격은 매년 4월 30일에 공시되므로 그 이후에 신축되는 주택은 시장·군수·구청장이 개별적으로 산정하여야 한다. 또한 2005년에 적용되는 시가표준액 중 개별주택공시가격은 4월 30일에 공시되므로 4월 29일까지는 원칙적으로 국세청 기준시가를 사용하며, 기준시가가 없는 공동주택의 경우에는 비주거용건물 시가표준액 계산방식에 의한 건물시가표준액과 공시지가의 합계액으로 한다.

<주택 과세표준액 적용방법>

구 분2005.1.5~4.292005.4.30~단독주택비주거용건물 시가표준액 + 토지공시지가주택개별공시가격다세대, 중소형연립주택비주거용건물 시가표준액 + 토지공시지가주택개별공시가격아파트, 대형연립주택국세청 기준시가국세청기준시가

▶단독주택

단독주택에는 단독, 다가구, 다중주택, 공관이 있다. 2005년에 적용되는 시가표준액 중 개별주택공시가격은 4월 30일에 공시된다. 따라서 4월 29일까지는 비주거용건물 시가표준액 계산방식에 의한 건물시가표준액과 공시지가의 합계액으로 한다.

▶비주거용 건물

비주거용 건물은 건물시가표준액과 토지 공시지가를 각각 계산해야 한다. 건물 시가표준액은 비주거용건물 시가표준액 계산방식에 의한 건물시가표준액으로 한다. 이는 시장·군수·구청장이 매년 1월 1일 별도로 공시한다.

비주거용 건물시가표준액은 2004년과 동일하게 시장·군수·구청장이「기준가액 구조지수 용도지수 위치지수 잔존가치율 면적 가감산율」의 공식에 의하여 산정한 후 고시한다.

다만, 건물신축가격 기준액은 2004년에 18만원이었으나 2005년부터는 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액으로 한다. 2003.12.31자로 국세청에서 고시한 기준액은 46만원이다(국세청 고시 2003-38, 2003.12.31)

▶주택 부속토지 이외의 토지

주택은 주택공시가격을 시가표준액으로 하기 때문에 그 부속토지는 별도의 시가표준액이 없다. 따라서 5월 30일까지는 전년도의 개별공시지가를 사용하고, 5월 31일부터는 새로 공시된 당해 연도의 공시지가를 사용하면 된다.

▶주택거래신고 가액의 활용

주택거래신고지역에서 주택법시행령 제107조의3의 규정에 의하여 거래가액을 신고한 경우에는 그 신고가액을 취득세 신고가액으로 본다.

주택거래신고는 주택법 제80조의 2의 규정에 의하여 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택에 관한 소유권을 이전하는 계약(대가가 있는 경우에 한하며, 신규로 건설·공급하는 주택을 신규로 취득하는 경우에는 이를 제외한다)을 체결한 당사자는 공동으로 주택거래가액 등을 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 당해 주택소재지의 관할시장·군수·구청장에게 신고하는 것을 말한다.

이때의 신고가액을 취득세 신고가액으로 보도록 규정하고 있으므로 당해 금액이 바로 취득세의 과세표준액이 되는 것이 아니고, 이 신고가액과 시가표준액을 비교하여 높은 금액이 과세표준액이 되는 것이다.