주택에 대한 보유세의 강화를 골자로 한 종합부동산세 관련 법안
이 국회를 통과함으로써 올해부터 시행될 예정이다. 그동안 이
법안의 효과와 파장에 대해 여당과 야당의 의견이 대립됐고 일부
지방자치단체의 심각한 반대 의견도 있었지만 일단 오는 6월이
면 첫 과세가 이뤄질 것으로 전망된다. 아울러 정부는 갑작스러
운 세 부담의 증가를 막기 위해 전년 대비 재산세가 50% 이상 늘어
나지 않도록 보완 조치도 강구하고 있는 것으로 전해지고 있다.

정부는 이러한 세제 개편으로 대부분의 서민은 오히려 보유세 부
담이 줄어들 것이며, 약 9만가구에 해당하는 일부 부유층만이 종
합부동산세의 시행으로 보유세 부담이 늘어날 것으로 전망하고
있다.

그러나 정부가 추진하는 이와 같은 보유세 강화 정책 본래의 취
지를 살리면서 정책 효과를 극대화하기 위해서는 다음과 같은 사
항에 대한 보완책이 강구돼야 할 것이다.

첫째, 보유세 증가와 함께 거래세의 실질적인 경감 조치가 필요
하다. 정부는 보유세의 강화와 함께, 거래세 완화 조치의 일환으
로 등록세율을 현행 3%에서 1.5%(신규 주택의 경우는 2%)로 내렸
다. 이는 물론 거래의 활성화를 위해서는 반드시 필요한 조치이
며, 또한 어느 정도 도움이 될 것으로 기대된다. 그러나 거래세
의 기준이 되는 과표 자체가 올해에는 대폭 상향 조정될 전망이어
서 세율은 내렸지만 실제 세금 인하 효과는 거의 없거나 오히려
올라갈 것으로 예상된다.

실제로 현재 평가가 진행중인 건물공시가격은 시세의 70~80% 수
준에 달할 것으로 예상된다. 투기가 우려되는 주택에 대해서는
기존의 국세청 기준시가가 거의 시세를 반영하고 있지만 새로이
평가 받는 수많은 다가구주택이나 단독주택의 경우는 과표의 급
격한 상승이 이뤄질 것이다. 따라서 과표 상승과 함께 거래세의
실질적인 부담 경감이 이뤄지도록 거래세율을 더 낮출 필요가 있다
.

둘째, 거래세의 완화 대상에는 등록세뿐만 아니라 취득세, 그리
고 가능하다면 양도세까지를 포함한 종합적인 경감 대책이 필요
하다. 지난 10·29대책 이후 주택시장은 안정 기조에 접어들고
있으며, 최근에는 서울지역에서의 주택 동시분양이 무산되는 등
주택건설산업의 위기마저 감지되고 있는 실정이다.

신규 주택의 분양은 기존 주택을 처분하고 연쇄 이동을 통해서
이뤄지는 것이 일반적이다. 따라서 기존 재고 시장의 거래가 활
성화되지 않으면 신규 주택의 분양도 어렵게 되는 것이다. 또한,
주택의 거래를 활성화해야 하는 이유는 보유세가 부담이 되는
가구들이 주택 처분을 원활하게 할 수 있도록 함으로써 보유자
부담 원칙을 확립하자는 것이다. 사실 이렇게 하여 시장에 매물이
많이 나오게 되면 주택 가격도 안정될 것이다.

셋째, 이번 종합부동산세는 사실 주택에 대해서만 지나치게 초점
을 맞춘 나머지 기타의 건물에 대한 조세부담과의 균형이나 기존
의 종합토지세와의 연계나 부담 변화가 충분히 검토되지 못한 감
이 있다. 또한, 종합부동산세를 피하기 위한 다주택 혹은 고가
주택 보유자들의 주택 처분 행태가 지역별·유형별 주택시장에
미치는 영향이 다를 것이며, 토지세의 부담도 주택의 경우 건물과
토지를 합산하여 과세함으로써 상당히 달라질 것이다. 그런 만
큼 이러한 시장효과에 대한 깊이 있는 검토가 필요하다.

마지막으로, 부동산 과세는 실거래가에 입각하여 이루어지는 것
이 원칙이므로 투기 억제를 위해 그동안 정책의 수단으로 자주
사용되어 온 기준시가와 실거래가 과세의 이중 잣대 적용에는 신
중을 기해야 할 것이다. 예를 들어 투기지역 지정이나 양도세 중
과 등 실거래가를 적용하는 경우가 마치 비정상적인 것으로 인식
되는 정책은 지양해야 할 것이다. 세금을 벌금 내는 것으로 인식
하게 하는 정책은 분명히 잘못된 것이다.

[[조주현 / 건국대 부동산대학원장]]