◆사례로 본 부동산 투자전략 (39) /정책ㆍ법규 변화◆

올해 아파트시장을 좌우할 가장 큰 변수로 정부정책과 새로 시행되는 법령을 꼽는 전문가들이 많다. 이미 1가구 3주택자 양도소득세 중과조치가 시행에 들 어갔고 재건축아파트에 대한 개발이익환수제, 택지지구 내 아파트에 대한 분양 가상한제ㆍ채권입찰제, 종합부동산세 부과 조치도 올해 이뤄질 예정이기 때문이다.

 

일반인이 정부정책을 미리 예상하는 것까지는 무리라도 시행이 확정된 정책이 나 법령을 미리 파악해 두는 건 이제 아파트 투자에서도 기본이다. 까다로워 보이는 정부 규제도 예

외 규정을 잘 살피면 투자비 절약이나 절세가 충분히 가 능하다.

 

◆ '양도세 중과 유예' 믿었다 낭패

 

주변에서 부동산 고수라는 평을 듣는 K씨 (35)는 작년 말 정부의 양도세 중과 유예 움직임을 과신했다 곤란한 상황에 빠 졌다.

2003년 12월 31일 기준 1가구 3주택자인 K씨는 유예기간인 작년 말까지 한 채 를 처분하면 장기보유 특별공제 혜택과 양도세 기본세율을 적용받을 수 있었다 .

K씨 소유주택은 2001년부터 거주한 서울 동작구 노량진동 S아파트와 노원구 중 계동 D아파트, 중구 신당동 N아파트.

 

K씨는 양도차익이 적은 중계동 D아파트를 작년 말까지 먼저 팔기로 결정했다.일단 한 채를 팔면 1가구 2주택으로 보유기간 1년이 지난 신당동 N아파트를 적 은 세금을 내고 처분할 수 있고 노량진동 S아파트도 비과세 조건을 채워 투기 지역에서 실거래가 과세되는 양도소득세를 피해갈 수 있다는 계산에서였다. 그러나 작년 11월 이헌재 경제부총리가 1가구 3주택자에 대한 중과세 유보 가 능성을 시사하자 이를 과신하고는 매도시기를 미뤘다.

 

K씨는 몇몇 지역이 주택거래신고지역과 투기과열지구에서 해제된 것만으로 정 부정책이 규제에서 완화로 완전히 돌아섰다고 판단해 거래가 살아날 때를 기다 리면 가격을 더 받을 수 있을 것이라고 기대했다.

 

그러나 작년 12월 14일 1가구 3주택 양도세 중과가 예정대로 올 1월 1일부터 시행된다는 내용이 발표되면서 K씨 기대는 산산이 부서졌다.

거래가 위축돼 작년 말까지 아파트를 팔지 못한 K씨는 결국 작년보다 2배 이상 늘어난 양도세를 고스란히 물어야 할 처지에 놓였다.

 

◆ 양도세 2억7500만원 절세

 

자영업자인 L씨(49)는 99년 매입해 현재 거주하 는 대치동 G아파트와 전세를 준 강서구 방화동 W아파트, 작년 9월 입주한 송파 구 문정동 S아파트 등 집을 세 채 갖고 있다.

 

주변에선 올해부터 시행되는 1가구 3주택 양도세 중과와 종합부동산세 때문에 마음 고이 심하겠다는 소리를 듣지만 그는 별 걱정이 없다. 세법에선 2004년에 주택 1채를 새로 취득해 3주택자가 된 경우 주택을 팔 때 장기보유 특별공제 혜택을 받지 못하고 양도세 중과세율 60%를 적용받는다고 규정하고 있다. 이 규정만 보면 L씨가 주택을 팔 때 양도세 중과세율 60%가 적용될 것 같지만 사실은 다르다.

 

L씨가 소유한 주택 중 2채는 조세특례제한법이 적용되기 때문이다.

 

조세특례제한법이란 2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일 사이 신축 주택을 분양받아 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 해당주택의 취득일부터 5 년 간 발생한 양도소득금액을 전액 감면받을 수 있도록 규정한 한시법이다.

 

감면 혜택을 받으려면 양도소득세 확정신고기한(주택을 양도한 해의 다음해 5 월 31일)까지 감면대상임을 입증할 서류를 지참해 관할 세무서에 신청하면 된 다.

L씨의 경우 문정동 S아파트와 방화동 W아파트가 조세특례제한법 적용기간 내에 계약을 체결한 것이다.

 

같은 3주택자지만 L씨는 양도세 중과에 해당사항이 없는 셈이다. 또 비과세 조 건(2년 거주, 3년 보유)을 갖췄기 때문에 양도세 비과세 혜택도 받는다. 다만 L씨에게는 G아파트가 6억원이 넘는 고가주택이므로 6억원 초과분에 대해 서는 양도소득세가 부과된다.

 

여기에 G아파트는 기준면적 미만(전용면적 45평 미만)의 고가주택이 비과세 요 건을 갖춘 경우이므로 장기보유 특별공제액이 보유기간에 따라 다르게 적용된 다. L씨의 경우 보유기간이 5년 이상 10년 미만이므로 양도차익의 25%가 공제 된다.

 

L씨는 대치동 G아파트를 99년 9월 2억9000만원에 샀고 당시 거래비용은 900만 원가량이 들었다. 장기 보유 특별공제 혜택을 받고 기본세율을 적용받은 L씨는 일반 1가구 3주택 자에 비해 2억7510만원가량의 양도세 절세가 가능한 셈이다. 다른 두 채의 주택도 입주 후 5년 간 양도소득세를 내지 않아도 되기 때문에 L 씨는 시장 변화에 따라 매도시기를 여유있게 조정할 계획이다