현재 투기지역은 주택과 부수토지에 영향을 미치는 주택투기지역과 주택과 부수토지를 제외한 모든 부동산에 영향을 미치는 토지투기지역으로 나뉜다.

투기지역지정의 효과는 양도세를 실거래가로 계산해야 하나 투기지역내에 소재한 부동산이라도 수용을 원활히 하기 위한 정책적인 목적과 주택시장에 큰 영향을 미치지 않는 소형주택은 실거래가가 아닌 기준시가로 신고할 수 있게 했다. 수용에 대한 부분은 법이 완전히 개정돼 시행되고 있고 소형주택에 대한 부분은 입법예고 된 상태이므로 소형주택에 대한 부분은 반드시 확정된 내용을 다시 확인해야 한다.

최근 투기지역에 소재한 토지 등의 부동산을 수용당하는 경우 양도세를 실지거래가가 아닌 기준시가로 신고할 수 있다는 법개정이 있었다. 이런 혜택을 받을 수 있는 대상은 2005년 이후 수용당하는 사람과 2004년도에 수용당한 사람이다.

2005년 이후 수용당하는 사람은 기준시가로 신고하면 되지만 2004년에 이미 양도세를 실거래가로 신고한 경우 어떻게 해야할까.

기준시가로 계산한 세금이 적다면 실거래가로 신고한 세금과의 차액은 내지 않아도 될 세금을 낸 경우다. 따라서 세무서에 과다납부한 세금을 되돌려 달라고 청구해야 한다. 과다납부한 세금을 세무서 스스로 정정해 되돌려 주지는 않기 때문이다. 청구하는 방법은 경정청구라는 제도를 통해 미리하거나 5월에 확정신고를 하면 된다.

투기지역내에서 수용당한 모든 사람이 기준시가 양도세를 신고할 수 있는 대상이 되지는 않는다. 투기지역지정안의 부동산을 택지개발예정지구를 지정한 날, 산업단지를 지정한 날, 광역개발권역을 지정한 날, 주한미군의 기지이전과 관련한 경우 보상계획을 공고한 날 등(관련 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말한다.

고시일이 사업인정고시일부터 소급해 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급해 2년이 되는 날, 고시일이 투기지역 지정후인 경우는 투기지역으로 지정한 날을 말한다) 전에 취득해 2006년 12월31일 이전에 사업시행자에게 양도 또는 수용되는 경우에 기준시가로 신고할 수 있다.

여기서 주의할 것은 투기지역으로 지정되어 양도세를 실거래가로 계산하는 경우를 보호하기 위한 조치다. 그 이외의 실거래가 대상에 해당되는 경우에는 수용당하는 경우에도 기준시가로 신고할 수 없고 실거래가로 양도세를 신고해야 한다는 것이다.

예를들어 수용당하는 주택이 6억원 초과 고가주택에 해당되거나, 1세대 3주택 이상 소유자의 것인 경우 등이다. 입법예고된 소득세법시행령 부분에 투기지역에 소재한 소형주택에 대해 양도세를 기준시가로 신고할 수 있는 내용이 포함됐다.

소형주택의 기준이 공동주택과 단독주택이 다르고 공동주택중에서도 아파트와 아파트 이외의 주택이 다르므로 소형주택에 대한 기준을 잘 구분해야한다.

공동주택 중 아파트는 전용면적 60㎡ 이하이고 취득당시가 아닌 양도당시 가액이 국세청 기준시가 4000만원 이하에 해당돼야한다. 하지만 연립주택과 다세대주택은 전용면적 85㎡ 이하, 양도 가액이 국세청 기준시가 1억원이하에 해당돼야 한다.

아파트인 경우 소형주택에 해당되려면 양도당시 기준시가가 4000만원이하에 해당돼야 한다. 단독주택은 대지면적 170㎡ 이하이고 주택의 연면적 85㎡이하이며 양도 당시 국세청 기준시가가 1억원 이하라야 한다. 다가구주택은 전체면적이 아닌 구획된 부분을 기준으로 적용해 판단한다.