가족 증여·매매 타이밍이 `돈'
부동산을 사고팔때 내야하는 세금이 만만치 않다. 특히 올해부터는 부동산 세제에 관한 몇가지 사항이 변화되거나 새롭게 시행될 예정이어서 주의깊게 관심을 기울이지 않으면 안된다. 부동산 보유와 거래 및 양도 단계에 따른 부동산투자자의 절세 전략을 알아본다.
▼주택임대사업자로 등록
종합부동산 과세대상 자산에서 주택은 기준시가 9억 이상이면 해당이 되지만 그중에서 임대사업자는 제외되기 때문에 고려해 볼만 하다.

▼사업용 건물 투자
과세대상자산이 사업용 건물의 부속토지(40억 초과)만 해당 할뿐 상가건물은 해당되지 않기 때문에 주택투자 보다는 상가 투자가 세 부담 측면에서는 유리하다.

▼나대지 보유자는 건물 신축을 고려하자
나대지의 경우에는 기준시가 6억 이상이면 과세가 된다.

그러나 그 땅 위에 건물이나 공장을 건축 한다면 과세대상자산은 사업용 건물의 부속토지가 돼 40억원을 넘지 않는 한 과세되지 않으므로 기준금액의 폭이 6억원에서 40억원으로 대폭 늘어나게 된다.

▼자산의 분산 고려
종부세는 부부합산이 아니라 개인 별산제 주택의 경우 지분을 일부 증여 하게 되면 증여세의 문제가 발생한다.

하지만 기본공제가 배우자의 경우 3억원이 되고 자녀의 경우 3,000만원이므로 증여세의 부담도 줄이면서 종부세도 제외 되거나 부담이 줄어들 수 있다.

▼과세제외 대상자산에 눈을 돌리자.
종합부동산세의 과세대상 자산은 주택, 나대지, 사업용 건물의 부속토지 등으로 이를 제외한 사업용건물, 농지, 임야 등은 해당되지 않기 때문에 이에 투자도 고려 해볼하다.

▼거래세 관련(취득·등록세)
현행 주택 취득시에 취득세 및 농어촌특별세로 2.2% 등록세 및 지방교육세로 3.6% 등 총 5.8%를 부담해야 한다.

그러나 올 후반기에는 정부의 거래세 인하조치로 인해 취득세, 등록세 총 4%를 부담한다.

그러나 주택의 평가 기준이 지방세 시가표준액에서 기준시가로 변함에 따라 과세표준이 대폭 시가에 근접하게 되는바 기준시가로 평가하기 전인 전반기에 취득이 유리하다

다만 이것은 거래세를 전제로 한 것이고 재산세와 종합부동산세라는 보유세가 엄연히 존재하므로 보유세도 고려해야 한다.

보유세의 경우에도 6월 이후에 취득하는 것이 유리하다.

과세기준일인 6월 1일 현보유자에게 과세되기 때문에 그 이후에 취득해야 다소 유리하기 때문이다.

결과적으로 전반기에 취득할 것인지 후반기에 취득할 것인지는 거래세와 보유세를 신중히 따져서 판단하는 것이 여러모로 유리하다.

▼양도관련

일반적으로 세금을 생각할 때 무조건 실가보다는 기준시가가 유리하다고 생각한다.

그러나 실가로 계산시에는 취득에 소요된 모든 비용을 취득가액으로 인정받을 수 있고 기준시가는 일정비율만을 공제하므로 취득가액이 크거나 증축, 개축등 공사비나 기타 취득 부대 비용이 크다면 실가로 계산하는 것이 유리할 수도 있다.

다만 이때에는 취득에 소요된 증빙을 꼼꼼히 잘 챙겨둘 필요가 있다.

△이중계약서의 허와 실

흔히들 다운계약서 라고 일컫는 이중계약서는 세금을 줄이기 위해서 흔히들 음성적으로 활용하는 수법이다.

그러나 이는 한 순간의 실수로 크나큰 과오를 범할 수 있습니다.

우선 발생하는 문제가 취득자의 경우 허위 신고된(다운된 금액) 금액을 취득가액으로 보게 되지만 그 취득자가 그 이후 양도 하게 되면 실제 지불한 금액이 아닌 다운된 금액으로 밖에 취득가액을 인정받을 수밖에 없게 되고 양도세 부담은 오히려 늘어나게 된다.

여기에다 취득자는 이 금액을 인정 받기위해 실지 금액을 소명하게 된다면 이는 과거로 소급해 당초 양도자는 양도소득세를 추징당하는 것은 물론 이에 따른 가산세까지 부담하게돼 재산상 큰 피해를 보게 될 것이다.