◆지역별 공시지가 얼마나 올랐나◆

표준지 공시지가 상승으로 오는 5월 말 확정될 전국 2800만 필지의 공시지가도 이와 비슷한 수준으로 오를 것으로 보인다. 이에 따라 토지 관련 세금이 늘어 나고 특히 재산세 부담이 무거워질 전망이다.

 

반면에 토지를 수용당하는 택지개발지구 내 토지소유자들은 감정평가금액이 높 아져 보상금을 많이 받게 된다.

 

개별공시지가는 취득세 등록세 토지분재산세(옛 종합토지세) 등 지방세와 양도 세 상속세 증여세 종합부동산세 등 국세 부과기준이 되고 6월 1일부터 적용된다.

 

◇투기지역 이외 지역 양도세 급등＝토지투기지역이 아닌 지역 가운데 공시지가 상승률이 높은 강원도 원주ㆍ횡성ㆍ평창, 경기도 연천ㆍ김포ㆍ양주 등에서 토지거래를 할 경우 양도세 부담이 커질 것으로 보인다.

 

현재 주로 서울(8개구)과 수도권(17곳), 충청권(15곳)인 토지투기지역은 이미 양도세가 실거래가로 부과되고 있다.

 

이장건 국민은행 PB사업팀 세무사는 "비투기지역 토지 소유자의 양도세 부담이 대폭 늘어나고 임야나 전답이 아닌 대지 보유자들의 세금 부담이 높아질 것으 로 보인다"고 말했다. 하지만 재산세 부담은 투기지역 여부와 관계없이 늘어난 다.

 

염규옥 공인회계사는 "과표가 큰 폭으로 증가하기 때문에 세율을 낮추는 것이 현실적"이라며 "특히 거래세율은 더 낮춰야 한다"고 강조했다.

 

◇재산세 적용 공시지가 51% 올라＝예년에는 개별 공시지가가 6월 30일에 확정 돼 7월 1일부터 적용됐다. 6월 1일 현재 소유 재산을 대상으로 세금을 정하므 로 종합토지세 부과는 전년 공시지가가 기준이 됐다.

 

그러나 올해는 공시지가 공시가 한 달 빨라져 토지분 재산세는 해당연도 공시 지가를 토대로 매긴다.

 

이에 따라 2005년 공시지가 상승률에 비해 토지분 재산세 상승폭은 훨씬 더 커 진다. 작년도 공시지가 상승분까지 더해지기 때문이다.

 

재산세 납부 기준 공지시가는 올해 공지지가 상승률과 2004년 평균 상승률을 더한 만큼 오르기 때문에 약 51%가 된다.

 

여기에 과세표준을 정하는 공시지가 적용률도 평균 39% 수준에서 50%로 확대돼 세금이 대폭 늘어난다. 게다가 공시지가 6억원을 넘는 나대지는 종합부동산세 까지 부과된다.

 

다만 정부가 세금증가율이 전년보다 50%를 초과하지 않도록 세부담 상한선을 정해 놓았기 때문에 올해 내는 재산세는 지난해보다 50% 늘어나는 것이 상한선 이다.

 

전문가들은 상한선만큼 세금을 납부하는 사례도 적지 않을 것으로 전망했다.

 

◇10억원짜리 나대지 재산세 50% 늘어＝지난해 공시지가 10억원인 나대지를 보유하고 있는 사람의 경우 올해 공시지가는 12억6000만원으로 상승한다.

 

지난해 재산세(종합토지세)는 203만원이었지만 올해 원칙대로 낸다면 1년 전보다 2배 넘는 455만원을 내야 한다. 재산세만 290만원이고, 종부세도 165만원이 나온다. 하지만 세부담 상한선으로 실제는 305만원만 내면 된다.

 

종전에는 나대지뿐 아니라 주택에 딸린 땅도 합해 종합토지세를 매겼지만 주택은 건물과 토지를 합해 주택분 재산세로 부과된다.

 

◇5월 말 이전 매매하면 절세＝세율 변화가 없다면 취득세와 등록세는 공시지가 인상률만큼 상승한다.

 

올 들어 거래세율(취득세와 등록세율 합)이 5.8%에서 4.0%로 인하됐기 때문에 지난해와 비교할 때 모든 필지가 오르지는 않는다.

 

공시지가 상승률이 높지 않으면 세금이 줄어든다. 공시지가 상승률이 45%를 넘는 땅은 지난해보다 거래세가 늘고 그 이하인 곳은 감소한다.

 

그러나 올해 1~5월 말까지와 6월 이후를 비교하면 취득ㆍ등록세는 공시지가 상승률만큼 오른다고 할 수 있다.

 

토지를 매입할 경우 5월 말까지 마치는 것이 세금을 줄이는 길이다.

 

공시지가 3억원인 땅을 6월 이전에 사면 500만원 이상 절세할 수 있다. 또 6월 전이 아니더라도 올해 안에 매입하면 내년보다 취득ㆍ등록세가 적다.

 

내년부터 실거래가신고가 의무화되면 거래세는 지금보다 20~30% 올라갈 것으로 전망된다.

다만 6월 전에 토지를 사면 올해 재산세 부과대상에 포함되므로 종합부동산세 과세 여부와 세액도 고려해 어느 시점에 매입하는 게 유리한지 따져봐야 한다.

 

양도소득세는 재산세와 마찬가지로 누진세율이 적용되므로 양도차익에 따라 큰 폭으로 오를 수 있다.

 

현재 공시지가 3억원인 땅을 약 2년 전 1억7000만원에 샀다면 현재 양도세는 3 510만원이 나오고, 올해 공시지가가 26% 오른다면 6월 1일부터 세금은 6318만 원으로 80%나 증가한다.

 

개별공시지가가 확정되는 5월 말 이전에 토지를 팔면 양도세 부담을 줄일 수 있다.