봄을 맞이하여 부동산시장을 긍정적으로 보는 견해가 늘고 있다. 이에 반하여 부동산과 관련된 세금은 점차 부동산을 통한 초과수익을 억제하는 방향으로 진행되고 있다.

 
구체적으로는 그동안 저평가되어있는 부동산의 과표를 현실화하기 위한 방안으로 상가, 오피스텔에 대한 기준시가를 발표하였고, 4월중에는 단독주택에 대해서도 최초로 가격을 고시할 예정이다. 또한 저평가 되어있는 토지의 개별공시지가를 현실화하기 위해 이번 고시때는 대대적인 가격인상이 예정되어있다.

 

또한 부동산의 과다보유에 대한 제재를 위해서 3주택이상자에 대한 양도세중과세와 종합부동산세제를 도입하고 있다. 이제는 현재 시행되고 또 앞으로 도입될 부동산세제에 대한 전반적인 이해를 토대로 의사결정을 해야 할 때다.

 

우선 취득과 관련된 세금에 대해서 살펴보자. 취득관련 세금으로는 대표적으로 취득세와 등록세, 농어촌특별세, 교육세가 있다. 올해 변경된 부분은 과세표준과 세율인데, 과세표준의 경우 대대적인 변화가 있었다. 실거래가로 신고하는 주택거래신고지역의 전용18평초과아파트와 분양, 공매, 경매등으로 취득하는 부동산의 경우 변화가 없지만, 아파트의 경우 기준시가를 과세표준으로 하고 단독주택의 경우 개별주택가액을 과세표준으로 함으로서 대대적인 과세표준의 인상이 예상된다.

 

따라서 주택을 취득할 경우 새로운 기준시가와 개별주택가액이 고시되기 전에 취득하는 것이 유리하다. 기준시가와 개별주택가액은 이번 4월말 고시예정이고 고시전에 취득한다면 오르기전의 기준시가등을 적용받을 수 있어 절세할 수있다. 물론 기준시가가 내려가는 경우에는 취득시점을 늦출필요가 있다. 한편 작년 4월30일이후에 준공되어 이번에 처음으로 고시될 예정인 아파트의 경우 고시전과 고시후의 과표가 상당히 차이가 나게 되므로 더욱 의사결정에 유의해야 한다.

 

상가와 땅을 취득하는 경우도 마찬가지다. 토지의 경우 5월말에 개별지가가 고시될 예정이고 그 인상폭이 크기 때문에 낮은 취득관련세금을 부담하기 위해서는 고시일 이전에 취득하는 것이 좋다. 다만, 투기지역외의 지역에서는 차후에 추가적으로 부담해야하는 양도세와 절감되는 취득관련세금을 비교하여 결정해야 한다.

 

부동산을 보유하게 되면 재산세와 종합부동산세를 내야한다. 종합부동산세는 이번에 처음 도입되는 것이고 따라서 조세저항을 최소화하기 위해서 전년대비 급격한 세부담의 증가를 예정하고 있지는 않다. 다만, 향후 점증적인 세부담증가가 예상되므로 수익성이 낮은 부동산은 처분하는 것이 좋다. 이러한 보유세의 과세표준은 취득관련세금에 대한 과세표준체계와 유사하다. 다만, 세부담을 완화시켜주기 위해서 현실화율을 적용하고 있다. 현재의 현실화율은 50%이며 이를 향후 상향조정함으로서 세부담의 수위를 조정하게 된다.

 

보유세의 경우 매년 6월1일을 가격시점으로 세금을 매긴다. 따라서 부동산을 취득하려는 사람은 6월2일부터 부동산을 취득하는 것이 좋고 부동산을 처분하려는 사람은 5월31일까지 부동산을 처분하는 것이 좋다. 하루차이로 세부담이 달라질 수있다.

 

부동산을 양도하는 경우 올해부터 새롭게 도입되는 제도를 잘활용할 필요가 있다. 우선 투기지역내에서 기준시가의 적용을 받을 수 있는 부동산인지를 확인해야 한다. 공공사업용으로 수용되는 일정 토지에 대해서는 투기성만 없다면 기준시가에 의해서 세금을 계산하도록 하고 있고, 투기지역내의 소규모 주택(아파트는 전용18평이하이고 기준시가4천만원이하, 단독은 25.7평이하이고 기준시가1억원이하)에 대해서도 기준시가를 기준으로 세금을 계산할 수있도록 하고 있다. 기준시가의 경우 시세보다 낮게 책정되어있기 때문에 통상의 경우 실거래가 신고보다는 세부담을 줄일 수 있다.

 

한편 금년 1월고시된 상가, 오피스텔의 기준시가는 향후 상가등의 양도세 계산에 있어서 새로운 잣대가 될 수있기 때문에 유의해야 한다. 투기지역이외의 양도라면 기준시가대로 신고하면 되지만, 투기지역내의 양도 또는 1년미만 보유의 양도시는 그 기준시가가 일종의 기준이 될 수있다. 즉, 해당기준시가는 시세의 60%선에서 결정된 가격이기 때문에 이를 역산하게 되면 고시당시의 시세를 파악할 수있다.

 

즉, 종전에는 세무서에서 상가의 실제 가격을 확인할만한 잣대가 없었지만, 이제는 단순히 기준시가를 통해서 시가를 추정할수있게 된 것이다. 따라서 매매금액이 추정된 시세와 현저히 차이가 있는 경우 자금의 흐름을 금융기관을 통해서 함으로서 차후의 있을 수 있는 세무조사에 대비해야 한다.