질문일  2005-03-25     조회수  74 
 
질문자  OOO 세무사

 
제목  오피스텔분양관련 질의입니다. 
 
 

1. 2002년 10월에 오피스텔 150세대를 분양완료하였구요,

 

2. 2002년 10월에 착공하여 2004년 10월에 준공및 입주하였습니다.

 

3. 2004년 10월 이전에 20세대가 계약해지를 요구하고 있으며, 2004년 12월에 추가로 20세대가 계약해지를 요구하며 잔금납부및 등기이전을 안하고 있습니다.

 

4. 이경우 계약해지 40세대를 분양수익에 포함하는것이 맞는지,

 

   계약해지를 입증하는 세무상의 절차는 어떻게 되는지가 궁금합니다.

 

   2002,2003년은 작업진행률에 의거 분양수익을 인식하였습니다.

 

   
 
 
답변자   이희경 전문상담위원      답변일   2005-03-27
 
 

분양계약 해약에 대한 처리

 

 

부가세법에 의하면 계약이 해지된 시점에서  수정세금계산서를 발급하게 되어 있습니다. 또한 법인세법상 직전 사업연도에 매출로 인식한 금액에서 해약이 발생하였다면, 당해 사업연도에 매출을 감액하는 것이 적합할 것으로 판단됩니다.

1. 계약의 해지에 따른 수정세금계산서의 교부는 당해사유(계약을 해지한때)가 발생한 때에 하여야 합니다. 만약, 계약의 해약시점에 세금계산서를 발행하지 않는경우(예, 재분양시점에서 세금계산서를 발행하게 되면) 교부시기가 잘못된 세금계산서가 됩니다. 이 경우 부가세법상의 가산세로는 세금계산서 교부와 관련된 가산세 또는 매출처별세금계산서 불성실가산세,  신고불성실 가산세및 납부불성실가산세 가 적용됩니다. (부가가치세법 22조)

 

2. 건설·도급 또는 예약매출에 대한 수익인식

 

현행 법인세법 시행령 제69조 제2항에는 장기건설(도급 또는 예약매출 포함)공사에 대한 수익인식을 원칙적으로 진행기준을 적용하여 인식하도록 하고 있고, 동법 시행규칙 제34조에서 [작업 진행률]은 [총공사예정비]에 대한 [당해 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액]의 비율로 하도록 하고 있습니다. 한편 「당해 사업연도의 공사수익」은 [계약금액]에 [작업진행률]을 곱한 금액에서 [직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액]을 차감하여 계산하도록 하고 있습니다.

◆오피스텔 등 신축.판매업자가 분양자에게서 받은 계약금을 분양해약시위약금으로 처리하는 경우 소득구분  (소득46011-1268, 1996.04.25.)

 

질    의: 오피스텔 및 상가를 신축.분양하는 부동산매매업자가 상가 등을 분양하고 계약금을 받았으나 분양자의 사정으로 분양을 해약함으로 인하여 부동산매매업자가 받은 상가분양 해약금의 소득구분은 어떻게 해야 하는지.

 

회    신: 오피스텔을 신축.판매하는 거주자가 당해 오피스텔 분양계약의 해약으로 인하여 분양자로부터 받은 위약금 등은 당해 거주자의 사업(부동산매매업) 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것임.

◆부동산매매계약해지로 받는 위약금 등 기타소득의 수입시기 및 필요경비로 인정되는 비용의 범위(소득46011-10123, 2001.02.13.)

 

질    의: 본인은 관상수가 식재된 토지를 매매하기로 1997.7.에 계약하고 계약금(전체매매대금의 20%)을 수령하였고, 매수인은 자금압박을 이유로 중도금을 지급하지 않은 상태에서 1998.7.에 계약해제와 아울러 계약금 일부(민법 제398조 제2항에 의한 손해배상예상금액인 매매대금의 10% 초과금액)를 반환해 달라는 소송을 제기하여, 본인은 토지매매계약 후 매매계약조건을 이행하기 위하여 건물멸실과 관상수이식을 위하여 지출된 비용과 기타 지출된 제비용을 제시하여 이를 인정받아 1998.11. 재판부의 조정으로 계약금 중 일부(당초 계약금: 관상수이식, 건물멸실비용: 기타 토지미사용으로 인한 불이익)만 반환하였음.  이런 경우에

 

1. 건물멸실비용, 관상수이식비용, 소송비용, 기타 토지미사용으로 인한 불이익부분을 기타소득에 대한 제비용으로 인정받을 수 있는지.

 

2. 그리고 소득의 귀속시기는 언제로 보아야 하는지.

 

회    신: 1. 부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급받는 위약금과 배상금은 소득세법 제21조 제1항 제10호의 규정에 의하여 기타소득에 해당하며, 이 경우 필요경비는 소득세법 제37조 제2호의 규정에 의하여 당해 위약금 등에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것임.

 

  2. 기타소득의 수입시기는 소득세법시행령 제50조 제1항의 규정에 의하여 그 지급을 받 날로 함.

◆주택분양계약의 위약금 및 반환금이자의 원천징수 여부(소득46011-535, 2000.05.04.)

 

질    의: 우리공사는 지방공기업법에 의거 ○○광역시 자본금전액을 출자하여 택지 및 주택공급업무를 주력사업으로 수행하는 지방공사임. 우리공사에서 건립(조성)공급하는 택지ㆍ주택ㆍ상가의 분양업무와 관련, 분양계약서약관조항에 따라 분양자(갑)의 귀책사유로 인해 피분양자(을)의 계약해제요구시 "갑"이 "을"에게 지급하는 분양계약서상의 약정위약금 및 반환금이자에 대하여 소득세법에서 원천징수세율에 대하여 다음과 같이 질의함.

 

  1. "갑"이 "을"에게 지불하는 위약금(분양금액의 10%)에 대하여 소득세법에 의한 원천징수의무가 있는지. 2. "갑"이 "을"에게 지불하는 위약금 및 반환금이자에 대하여 소득세법시행령 제87조(기타 소득 등의 필요경비계산) 제1항 제5호에서 규정한 필요경비공제 여부 3. "나"항의 경우 필요경비로 인정한다면 택지ㆍ주택ㆍ상가해약시 모두 동일하게 적용되는지.

회    신:  1. 부동산매매계약(아파트분양계약 포함)의 불이행으로 인하여 일방당사자가 받은 위약금 또는 해약금은 소득세법 제21조 제1항 제10호의 규정에 의하여 기타소득에 해당하며, 기납입한 계약금 등의 반환과 함께 약정이자율에 의한 이자를 지급받은 경우 그 이자상당액은 소득세법 제16조 제1항 제12호의 규정에 따라 이자소득에 해당하여 그 소득금액 또는 수입금액을 지급하는 자는 같은법 제127조 제1항의 규정에 의하여 소득세를 원천징수하여야 하는 것임.

 

  2. 주택(상가ㆍ택지는 제외함)을 분양함에 있어 사업주체가 승인기한 내에 입주를 시키지 못하여 입주자가 받는 주택입주지체상금에 대하여는 같은법 제145조 제1항 및 같은법시행령 제202조의 규정에 의하여 당해 지급금액에서 이에 대응하는 필요경비로서 원천징수의무자가 확인할 수 있는 금액 또는 당해 지급액의 100분의 75에 상당하는 금액을 필요경비로 공제한 금액(기타소득금액)에 대하여 원천징수세율을 적용하여 계산한 소득세를 원천징수하는 것임.

◆ 아파트신축분양회사가 미분양아파트해소책으로 당초 분양가보다 낮은 가액으로 재분양하는 경우

질    의: 부가가치세과세표준계산 사건번호:부가46015-2910 년/월/일:1999.9.20. 질의:당사는 건설회사로서 미분양아파트의 미분양해소책의 일환으로 아파트의 특정층에 대하여 최초의 입주자모집공고상의 분양가보다 - 남향: 1층 5% 할인, 2층ㆍ최상층 3% 할인. - 동향: 1층 10% 할인, 2층ㆍ최상층 8% 할인, 중간층 5% 할인하여 분양을하려고 다시 분양공고(갑회사는 분양공고간지를 인쇄하여, 신문배달시 간지와 견본주택 및 공공장소 유인물로 배포하고 있음)를 하고 분양함(본 아파트는 대형평형으로 부가가치세법상 과세(아파트임). 1. 할인된 금액의 부가가치세과세표준의 포함 여부 2. 위와 같은 상황으로 기분양된 세대에 대하여도 동일하게 적용하여 분양금액을 할인하여 주고, 분양계약서를 할인 후 금액으로 수정계약할 때 - 할인액만큼 부가가치세과세표준 해당 여부 - 할인액만큼 접대비에 해당 여부

회    신: 아파트를 신축하여 분양하는 건설회사가 미분양아파트 해소책으로 당초 분양가보다 낮은 가액으로 재분양하는 경우 당초 분양가액과 재분양가액과의 차액은 부가가치세법 제13조 제2항 제1호의 규정에 의해 부가가치세과세표준에 포함하지 아니하는 것이며, 당초 분양가액을 재분양가액으로 수정계약하는 경우 동법시행령 제59조의 규정에 의하여 수정세금계산서를 교부할 수 있는 것임.

◆ 부동산매매업자가 할부조건으로 점포 등을 분양하는 경우 총수입금액계산 및 계약해지시 손익귀속시기(소득46011-375, 1999.11.22.)

 

질    의:본인은 부동산임대업을 하면서 일부의 점포 및 사무실을 분양해 오고 있는데, 그 중 한 점포를 1993.3.17. 계약금, 1993.4.19. 중도금을 수령하고 잔금은 임대보증금으로 충당하기로 하였으나 증축공사로 인하여 분할등기가 되지 않는 사유로 임대가 실현되지 않아 잔금을 충당하지 못한 상태에서 상호합의로 1997.5.8.에 동 분양계약을 해약하고 동 분양금액을 반환하였으며, 1997년 1기 확정부가가치세신고시에 동 금액을 분양수입금액합계액에서 차감하고 신고납부를 하였음. 그런데 1997년귀속에 대한 소득세실조사시 동 분양해지 해지시점이 아닌 분양(계약)시점인 1993년 1기 부가가치세확정신고기간에 대한 경정청구를 통해서 공제받을 수 있다고 함에 있어서

1. 동 해지금액의 귀속을 1993년으로 보아야 할 것인지, 아니면 1997년으로 보아야 할 것인지.

 

2. 만일 1993년 귀속수입금액에서 차감해야 한다면, 이러한 경우에 국세기본법 제26조의 2 국세부과의 제척기간 및 동법 제27조 국세징수권소멸시효문제의 해당 여부

 

3. 만일 1993년 귀속수입금액에서 차감해야 한다면 국세기본법 제45조의 2 경정청구권규정은 부칙 제5조 경과조치규정에 의거 1995.1.1. 이후 최초로 개시하는 과세기간분부터 적용한다고 되어 있는데 경정청구 가능 여부

 

4. 다른 납세자 구제절차(예: 과세관청의 직권경정)는 없는지.

회    신: 1. 거주자가 상품(부동산매매업의 경우의 부동산을 포함)ㆍ제품 기타 생산품을 구소득세법 제51조 제6항의 규정에 의하여 할부 또는 연불조건에 따라 판매한 경우에는 그 할부 또는 연불조건에 따라 각 연도에 회수하였거나 회수할 판매금액을 당해연도의 총수입금액에 산입하는 것이며, 매수자와 상호합의하여 분양계약을 해지하고 반환한 분양수입금액의 귀속연도는 당초 할부 또는 연불조건에 따라 총수입금액에 산입한 연도인 것임.

2. 또한, 국세기본법 제45조의 2의 개정규정은 이 법 시행(1995.1.1.) 후 최초로 개시되는 과세기간분부터 적용하는 것이며, 1994.12.31. 이전 개시 사업연도의 과세표준수정신고는 종전의 법률(1994.12.22. 법률 제4810호로 개정 이전의 국세기본법 제45조)에 의하여 과세표준수정신고할 수 있으나, 수정신고기한이 경과한 후에는 그러하지 아니하는 것임.

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.