질문일  2005-03-29     조회수  64 
 
질문자  OOO 세무사 
 
제목  임대사업자등록시의 실익
 
 

안녕하십니까.. 항상 유익한 답변에 감사드립니다.

 

문의할 사항은..

 

갑(거주자)은 2003년 11월 다세대 주택을 신축하였습니다. 본 다세주택은 11세대로 되어 있으며 그 중 갑이 한 호에 거주하고 나머지 세대는 임대하고 있습니다.
법률상(건축법) 제한으로 인하여 다가구 주택으로 등기를 하지 못하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못하고 1세대 3주택의 중과세가 적용되며, 조특법상의 양도
소득세의 감면 대상도 되지 못하고 있는 상황입니다. 또한 취득시 임대사업자등록을 하지 않음으로 인하여 지방세 감면도 적용 받지 못했으며, 관할 세무서의
통보로 주택임대소득에 대한 소득세를 신고납부하고 있는 상황입니다.

 

질의) 현 시점에서 5주택이상을 10년이상 임대 후 양도시 1시대3주택 주택중과대상에서 제외되는 특례외에는 해당사항이 없다고 판단 되는데. 임대사업자등록을 한다면 세법적으로 어떤 실익이 있는건지요? 또한 4층이상이므로 다가구주택으로의 변경등기는 불가능한건지요?
 
 

 
답변자   백운일 전문상담위원      답변일   2005-03-31 
 
 
세무사님 안녕하십니까

 

다세대주택을 다가구주택으로 용도변경하려면 “건축물대장의기재및관리에관한규칙” 제6조 제2항의 규정에 따라 건축물대장합병신청을 하여야 하나 동법 제6조 제4항의 규정에 따르면 다세대주택(공동주택)은 건축물대장의 합병을 할 수 없도록 하고 있습니다.

 

따라서 원칙적으로 다세대에서 다가구로의 전환이 불가능하다고 할 수 있겠습니다.

 

즉, 주택수를 줄일 수 있는 방법이 없다고 하겠습니다.

 

다만, 당초부터 다가구주택이었으나 다세대주택으로 등재된 경우에는 극히 이례적으로 용도변경이 가능한 것으로 알고 있습니다.

 

만일 다가구주택으로 용도변경이 되었고 실질내용도 건축법 규정에 의한 다가구주택이 맞다면 용도를 변경한 날로부터 3년이 경과한 후 양도를 해야 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있으며, 3년내에 양도하는 경우에는 일정부분 양도소득세가 과세될 것입니다(재일46014-623, 1997.3.15참조) 또한 서울에 소재하는 2003년 취득주택의 경우에는 조특법 제99조의3 규정에 의한 양도소득세의 감면 규정을 적용받을 수 없겠습니다.

국민주택 임대사업자가 임대주택법에 의한 임대사업자등록과 세무서에 사업자등록을 한 경우로서 그 등록일부터 5호이상 10년이상 임대한 주택은 1세대3주택의 중과(60%)세율의 적용을 배제 합니다(소득세법령제167조의3제1항2호) 기타 세무사님의 경우에는 주택임대업 사업자등록을 한 경우라도 양도소득세를 감면받을 수 있는 다른 법 규정이 없습니다.

한편, 주택임대사업자는 부가가치세면세사업자이므로 사업자등록을 하지 않음에 따른 가산세의 불이익이 없으며, 계산서의 미교부.미제출에 따른 가산세의 적용이 가능할 수 있으나 주택의 임차인들이 비사업자인 경우에는 계산서대신 영수증을 교부할 수 있는 것이므로(서이-240,2004.2.28참조) 실질적으로 주택임대사업자로서 무등록에 따른 가산세의 불이익은 복식부기의무자가 사업자(법인포함)에 임대하는 경우에만 해당된다고 할 수 있겠습니다.

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.