질문일  2005-03-31     조회수  126 
 
질문자  OOO 세무사 
 
제목  양도소득세 실거래가액 신고시 취득가액
 
 

수고많으십니다

 

비투기지역의 양도소득세를 실지거래한 가액으로 신고하려고 합니다. 양도가액은 국세청 기준시가에 미달하고 취득가액은 의제취득에 해당되었을 경우 취득가액을 환산하는 방법으로 신고해야하는지, 의제취득금액으로 해도 되는지 궁금합니다

 

소득세법 령 176조의 2 3항 에서 순차로 적용한 가액을 취득가액으로 할 경우 3의 환산취득가액은 4호의 기준시가를 상회할 경우를 뜻하는의미라면 4호의 기준시가를 적용한다면 양도차익은 적어지므로 유리함.

 

상기와 같이 환산가액으로 한다면 필요경비는 기준시가에 의하여 개산공제를 받으므로 최저 하한선이 기준시가가 아닌가 궁금합니다

 

 
 
답변자   임채문 전문상담위원      답변일   2005-04-03 
 

인터넷 상담실을 이용해주셔서 감사합니다.

 

질문을 요약하면) 의제취득일전에 취득한 부동산을 실지거래가액으로 신고할 경우의 취득가액과 기타의 필요경비를 어떻게 계산하는지에 관한 질문으로 보입니다.

답변을 드립니다.

1.의제취득일전에 취득한 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 신고할 경우의 취득가액은 소득세법 제 176조의 2 제4항의 규정에 의거 아래와 같이 계산하는 것이며, 

 

 

의제취득일 前에 취득한 자산(상속 증여포함) 의제취득실가액

 

- 양도실가, 매매사례가, 감정평균가,×(의제취득일 현재 기준시가÷양도당시 기준시가)= 환산취득가액

 

- 다만, 위 산식 중 매매사례가, 감정평균가, 환산취득가액은 아래 ①과 ② 중 큰 금액으로 함

 

  ① 의제취득일 현재 매매사례 감정평균가 환산취득가액

 

  ② (상속증여재산을 제외한 취득당시 실지거래가액, 확인된 매매사례가?감정평균가 =

       ⓐ)＋(ⓐ×ⓑ) = ⓐ×(1+ⓑ) * ⓑ = 생산자물가상승율 = (의제취득일 직전일 속하는

      달의 생산자물가지수)÷(취득일이 속하는 달의 생산자물가지수)

 

 

2.기타의 필요경비는 소득세법제97조 제3항 제2호 및 동법시행령제163조 제5항의 규정에 의거 "의제취득일 현재 기준시가"에 개산공제율을 적용합니다.

 

따라서 “1”에서 얻어진 가액을 취득실가액으로 하되, 기타필요경비는 "의제취득일 현재 기준시가"에 개산공제율을 적용함을 유의하시기 바랍니다.

 

3.양도기준시가보다 양도실거래가액이 현저히 낮을 경우에는 판례로서 용인되고 있는 과잉금지의 원칙에따라  기준시가와실거래가액으로 양도소득세액과 양도차익액을 비교하여 절세 방법을 연구해 볼 수도 있으니 참고해보시기바랍니다.

참고 판례.

 

기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없음. 대법원 96누 4022, 1996.12.10 위 경우에 기준시가에 의한 산출한 세액의 기준은 “가산세를 제외한 본세”를 의미함.

기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 양도차익으로 하되, 장기보유특별공제는 그 양도차익을 기준으로 공제한다. 대법원 96누 4022 , 1996.12.10.

 

기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우의 양도차익은 실지양도가액을 초과할 수 없음. (중부 94-15, 1994.3.7)

 

 

감사합니다.

 

건강하시고 가내평안하세요.

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.