다음달 2일부터 청약을 받는 서울 4차 동시분양을 비롯해 상반기에만 서울 강남권에 10평형대 소형 아파트 1500여 가구가 쏟아질 예정이다. 재건축할 때 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트를 60%(18평형 이하 20%) 이상 의무적으로 지어야 한다는 규정 때문이다.

 

전용면적 25.7평 이하는 전체 공급물량 중 75% 를 무주택우선 분양해야 하는데 강남권은 소형이라도 평당 분양가가 1700만~19 00만원에 달해 초기 계약률이 저조할 가능성도 있다. 이 때문에 주택업체들은 소형 분양을 앞두고 임대사업자를 찾아나서고 있다.

 

미계약분에 대비해 일찌감치 임대사업 투자설명회를 개최하는 단지도 있다. 임대사업을 고려중인 투자자 라면 중대형보다 소형 아파트를 매입하는 것이 각종 세제 혜택에서 유리하다.

◆ 임대사업 소형이 세제 유리＝전용 18평 이하 소형 아파트로 임대사업 등록을 하면 취득ㆍ등록세 면제와 양도소득세 감면 등 세제 혜택이 주어진다. 또 1 가구 3주택 중과세도 피할 수 있다.

 

예를 들어 서울에 소형 주택 한 채를 1억원에 매입해 3년 이상 임대 후 2억원에 되팔 경우 소형 주택 한 채를 추가로 매입해 임대사업자 등록을 하면 대형 평형 매입보다 향후 양도소득세를 절반 이상 줄일 수 있다.

 

추가로 소형을 매입하면 장기보유 특별공제와 기본세율을 적용받아 1500만원가량의 양도소득세가 부과된다. 하지만 대형을 매입하면 특별공제 혜택이 없고 1 가구 3주택 중과 규정으로 총 4725만원의 많은 세금이 부과된다.

 

부동산뱅크 황상화 본부장은 "소형 아파트는 은행 대출을 적절히 이용하면 의외로 적은 자본으로 임대사업이 가능하다"고 말했다.

 

임대사업자 등록은 본인이 거주하는 주택을 제외한 주택 2채를 임대하는 경우에 가능하다.

 

이미 임대중인 주택을 갖고 있거나 주택을 매입하기 위해 계약을 체결한 상태에서 임대사업자 등록을 할 수 있다.

 

기존 주택을 매입해 임대사업자로 등록하면 최소 3년간 의무적으로 임대해야 한다. 단 다른 임대사업자에게 주택을 팔거나 본인이 파산 등의 경제적 사정으로 임대사업을 더 할 수 없을 때는 3년 이내에도 주택을 팔 수 있다.

 

◆ 상반기 재건축단지에서 소형 쏟아져＝다음달 2일 청약을 실시하는 서울 4차 동시분양에서 잠실주공 2단지 일반분양은 10평형대가 가장 많다. 총 5563가구 규모로 일반분양 물량은 12~48평형 1115가구에 해당된다. 이 중 78%인 868가구가 12평형이다.

 

5~6월에는 AID영동차관 잠실1단지 등 굵직굵직한 대규모 재건축단지에서 소형 아파트가 분양된다. 동시분양 제도가 5월 이후 사라져 투자자들은 관심 단지의 분양일정을 직접 지켜볼 필요가 있다.

 

현대건설이 시공하는 삼성동 AID영동차관은 총 2070가구 규모로 이 중 12~18평 형 416가구가 일반분양된다.

 

잠실동 잠실시영은 총 6864가구로 상반기 공급 단지 중 규모가 가장 크다. 344 가구가 분양되는 16평형은 원룸형으로 신혼부부용 임대사업자용 실버용 등으로 설계된다.