2001년말부터 시작된 부동산 투기의 열풍은 2002년 한차례 조정과정을 겪으면서 주춤하였으나 작년 서울 강남지역의 재건축아파트에서 재점화되어 많은 서민들의 내집 마련 꿈에 큰 그늘을 드리웠다.

 

그간 정부의 각종 투기억제 대책(5.23, 9.4, 10.29)으로 올해 들어서부터는 주택시장이 안정을 찾아가는 듯 하였으나 씨티파크와 곧 이어 두산위브더스테이트의 과열청약현상은 또 다시 주택시장 전체에 파장을 일으키는 느낌을 주었다.

 

그러나 주택시장구조와 투기억제에 대한 근원적인 처방책이 시행될 예정이므로 향후 부동산 투기에 대한 우려도 상당부분 잠재울 수 있을 것으로 예상된다. 정부의 부동산 투기억제를 위한 정책과 기대 효과 등에 대해 살펴보고자 한다.

우선 정부는 ‘3주택자 양도세 중과’와 ‘부동산 투기혐의자 조사시 금융재산 일괄조회’로 투기소득에 대하여 엄정한 과세가 가능하도록 하였다.

 

3주택이상 보유자의 경우 2002년 10월부터 실가과세 대상으로 소득세법 시행령에 규정하였고, 금년부터는 미등기부동산의 세율 70%를 제외하면 가장 높은 양도소득세 세율인 60%(일정요건을 갖춘 3주택 이상의 양도시)를 적용하도록 소득세법을 개정하였다.

 

또한 다주택 보유자가 양도세 중과로 인하여 오히려 부동산 시장에 매물로 내놓는 것을 망설일 것을 감안하여 금년에 한해 양도하는 주택에 대하여는 양도소득세를 일반세율로 적용하기로 함으로써 자연스럽게 주택 매물을 늘리도록 유도, 주택가격의 하락 여건을 조성해 놓았다.

 

아울러 1세대1주택 비과세 요건을 강화하였는데 이는 실제 거주 목적이 없는 자의 주택 수요를 줄이기 위하여 서울, 과천, 5대 신도시의 경우 3년 보유요건 이외에도 2년 거주요건을 양도소득세 비과세 요건에 추가하였다. 특히 올해부터는 보유기간 1년 미만의 경우 50%, 2년 미만 거래에도 40%의 세율로 과세하도록 세율인상 조치도 취하였다.

 

한편 지금까지 금융재산 일괄조회는 상속세및증여세법 제83조에 의한 경우만 가능하도록 규정되었으나 오는 7월부터는 투기혐의자에 대하여도 일괄조회가 가능하도록 ‘금융실명거래및비밀보장에관한법률’이 1월에 개정되었다.

 

금융재산 일괄조회로 투기소득과세 뿐만 아니라 투기혐의자의 전반적인 부의 형성과정에 대하여도 철저히 검증을 할 수 있도록 법적 근거가 마련됨으로써 투기억제에 큰 효과를 가져올 것으로 기대한다.

 

세금을 추징당하더라도 나머지 투기소득은 큰 이익이 되었기에 여전히 부동산 투기에 뛰어들었던 사람들에 대하여 당사자 및 그 가족, 특수관계에 있는 법인까지 포함해서 그간의 모든 부의 형성에 대하여 금융재산 일괄조회를 통해 엄정한 세무조사가 실시된다고 할 때 소탐대실의 과오를 범하려는 자가 아닌 이상 함부로 부동산 투기장에 참여하기 어려울 것이다.

 

둘째는 실수요자 위주의 부동산 시장구조 개편을 위한 ‘주택거래신고제’ 시행이다.

건교부는 주택거래신고제를 서울 강남구, 송파구, 강동구와 성남 분당구에 4월 26일자로 처음 시행한다고 발표하였다. 신고지정지역은 소득세법상 투기지역으로 이미 지정되어 있기에 양도자에게는 다른 변화를 주는 것은 아니지만, 양수자(취득자)에게는 실가를 기준으로 취득ㆍ등록세가 부과되도록 함으로써 상당한 경제적 부담을 지우도록 조치하였다.

 

아파트ㆍ연립주택에 대해 건교부에서 한국감정원과 국민은행의 매매시세자료를 해당 지자체에 제공하고 있으므로, 지자체가 매매당사자의 허위신고 여부(허위신고한 경우 최고 취득세액의 5배까지 과태료를 부과하도록 주택법에 규정)를 판정하기가 쉬워 매매당사자들이 거래가격을 낮춰 신고하기 상당히 어렵게 하였으며 결과적으로 일반 수요자들의 주택시장 진입에 신중한 판단을 하도록 요구하게 만들었다.

 

이는 매매차익을 노린 투기수요자에게 주택거래신고지역에서 무분별한 부동산 취득에 대해 취득ㆍ등록세 등 경제적 부담을 주어 주택시장 접근을 사실상 봉쇄하는 효과를 기대하는 것이며, 아울러 국세청에 거래신고내역을 통보하도록 지자체에 의무를 지우고 있으므로 양도세의 정확한 실가과세가 더욱 용이해졌다.

 

셋째는 ‘재건축개발이익 환수제 조기시행’으로 주택시장 불안요인으로서의 재건축 아파트에 대하여 고단위 처방이 가능해진다.

 

건교부는 주택시장 불안정의 한 요인이 재건축아파트에 있다고 보고, 재건축추진에 따른 자본이득 기대를 어렵게 하기 위한 고강도 시책으로 단지내에 일정규모의 임대아파트를 건립하도록 의무화하는 방안 등을 마련하여 하반기에 추진할 예정이다

 

또한 오피스텔의 투기 등과 관련해서 건교부는 관련법령을 개정하여 오피스텔이 주거용이 아닌 업무용으로 사용될 수 있도록 온돌설치 금지, 업무용 공간 확대방안 등에 대해 논의 중이라고 일부 언론이 보도한 바 있다.

 

넷째는 강남권 고가주택 보유가 부담스럽도록 ‘재산세 과세의 현실화’를 추진해 나가는 것이다.

 

지난해말 행자부는 7월 중에 고지될 재산세의 부과기준을 종전 ‘면적’에서 ‘시가를 반영’하도록 변경함으로써 투기목적으로 주택을 보유하려는 자에 대한 경제적 부담을 늘렸다

특히 국세청이 4월 30일자로 542만세대 공동주택 기준시가를 직전 고시대비 6.7% 상향 조정함으로써 재산세 과세의 현실화에 더 한층 영향을 미쳤다.

 

일부 지자체에서 조례 개정을 통해 재산세 인상폭을 줄이려는 노력이 있으나 여당과 행자부의 강력한 의지와 일반적인 사회적 분위기를 볼 때 그리 쉽게 중앙정부 정책에 반대하지는 못할 것으로 판단된다.

 

부동산 투기는 서민들의 내집 마련 기회를 박탈하는가 하면 근로의욕과 기업의 투자의욕을 가로막는 등 종국에는 누구에게도 도움이 되지 않는다.

 

이상과 같이 정부는 부동산 투기행위를 원천부터 차단하는 제도를 하나씩 철저하게 시행해 나가고 있으며, 최근 언론 보도내용에 의하면 부동산 투기의 근원지인 서울 강남지역 아파트등 가격이 점차 하락하면서 안정을 찾아가고 있다고 한다.

 

앞으로도 범정부차원의 부동산 투기억제 대책에 발맞추어 국세청은 적극적인 투기소득 환수 노력을 기울일 것이다.

 

제 389호 (2004. 5. 15)