내년부터 공평과세를 위한 부동산 실거래가 신고제도가 도입되면서 관련 세부담이 적지 않게 늘어날 전망이다.

 

   정부는 취득.등록세의 경우 올해 1월부터 세율을 내린데 이어 내년부터 추가로 하향 조정한다는 방침이지만 현재 이들 세금의 과세기준이 되는 정부 공시가격이 시가에 비해 턱없이 낮은 경우가 많기 때문이다.

 

   게다가 양도세도 일정 유예기간을 거쳐 시가과세로 전환될 가능성이 있어 납세자들의 세부담은 더욱 불어날 전망이다.

 

   아울러 실거래가 신고제가 도입되면 감정평가법인의 표준주택 산정가격이 보다 정확해지면서 적어도 시가의 80%수준까지는 올라갈 가능성이 있어 내년이후 재산세와 종합부동산세의 과표가 더욱 상승할 가능성도 충분히 있다.

 

   또 같은 맥락에서 상속.증여세의 과세기준도 함께 올라가게 되는 등 부동산세의 과표가 전반적으로 상향조정될 것으로 보인다.

 

   부동산 전문가들은 실거래가격 신고제는 정부가 올해 처음으로 도입한 주택가격 공시제보다 부동산 세제 분야에 훨씬 크고 광범위한 영향을 미칠 것으로 내다보고 있다.

 

   ◆ 내년부터 실거래가 신고제 도입

   정부는 실거래가 신고를 의무화하는 부동산중개업법 개정안이 늦어도 6월 임시국회를 통과할 것으로 확신하고 있다.

 

   부동산 실거래가 신고제는 공평과세를 위해서는 더 이상 늦출 수 없는 중요한 사안인 데다 여야 의원들도 크게 반대하고 있지 않기 때문이다.

 

   문제는 과연 납세자들이 실거래가로 신고하느냐에 있다.

 

   그러나 정부는 검증 프로그램을 통해 실제 거래가격으로 신고됐는지 여부를 어렵지 않게 판명할 수 있다고 설명하고 있다.

 

   정부 관계자는 "신고된 내용이 실거래가인지 여부를 판명할 수 없다면 이런 제도를 아예 발의하지도 않았을 것"이라면서 "모든 가격정보를 동원한 검증 프로그램을 통해 거짓신고인지 여부를 가려낼 수 있다"고 밝혔다.

 

   그는 "일부 개인들은 부동산중개업소들의 실가 신고를 피하기 위해 상대방과 직접 거래할 가능성도 충분히 있다"면서 "그러나 이 경우에도 개인들이 직접 신고를 해야 하며 신고내용이 거짓인 것으로 드러나면 매수자와 매도자 모두 원래 내야 하는 취득세의 3배까지 각각 과징금을 물어야 한다"고 말했다.

 

   다른 관계자는 "과징금이 상당히 높은 수준이기 때문에 부둥산중개업소나 거래당사자가 허위로 신고할 가능성은 크지 않다"면서 "투기에 따른 이익은 세금으로 환수한다는 이 제도의 취지가 실현되는데 큰 문제가 없을 것"이라고 밝혔다.

 

   ◆ 취득.등록세 세금증가

   당장 내년부터 거래세인 취득.등록세가 크게 오를 것으로 보인다.

 

   물론, 정부는 올해 1월부터 등록세율을 3.0%에서 2.0%(개인간거래는 1.5%)로 낮췄고 내년부터는 지자체 감면조례를 통해 추가로 내린다는 계획이지만 주택에 따라서는 세부담이 적지 않게 늘어날 전망이다.

 

   정부 관계자는 "오는 11월 거래세 세수추계 작업이 마무리되면 실거래가 신고제로 인해 늘어나는 세수 만큼 세율이 인하되도록 지자체에 표준조례를 내려보낼 계획"이라면서 "지자체들이 표준조례를 거부한 경우는 지금까지 없었다"고 전했다.

 

   이 관계자는 그러나 "지자체들의 세수실정을 감안하면 거래세율 추가 인하폭은 아주 소폭의 수준에 머물 것"이라면서 "그러나 전체 거래세 세수가 증가하지 않더라도 정부의 공시가격이 낮은 주택의 거래세는 크게 늘어날 수 밖에 없다"고 설명했다.

 

   감정평가법인의 한 관계자는 "현재, 단독.다가구.다세대 주택의 공시가격은 시가의 60∼70%인 경우가 많고 심지어 30%에 불과한 경우도 있다"면서 "이런 주택들은 내년부터 취득.등록세 급증을 피할 수 없다"고 말했다.

 

   이 관계자는 또 "아파트에 대한 국세청의 기준시가가 시가의 80%라고 하지만 실제로 이보다 훨씬 낮은 경우가 많다"면서 "따라서 단독주택 뿐아니라 아파트의 거래세도 크게 늘어나는 사례가 생길 것"이라고 설명했다.

 

   ◆ 양도세도 결국 시가과세로 전환할 듯

   양도세 시가과세도 유예기간을 거쳐 시행될 가능성이 적지 않은 것으로 보인다.

 

   양도세를 포함한 부동산 거래세는 실거래가 기준으로 과세하는 것이 원칙이기 때문이다.

 

   한덕수 부총리겸 재정경제부장관도 29일 정례 브리핑에서 "양도세 시가과세는 아주 중요한 문제여서 올해 하반기에 검토해 결정할 것"이라면서 "장기적.근본적으로는 시가가 파악되면 시가로 과세하는 것이 조세원칙에 맞는다"고 밝혔다.

 

   이는 양도세 시가과세가 시간의 문제이지, 결국 도입할 수밖에 없다는 뜻으로 해석된다.

 

   지금까지는 납세자들이 거래가를 낮춰 신고해도 확인할 방법이 없었기 때문에 기준시가를 제시해 놓고 과세기준으로 삼았으나 실제 거래가격을 여러 통로로 체크할 수 있는 시스템이 갖춰진다면 시가과세를 피할 이유가 없어진다.

 

   다만, 현재의 정부 공시가격이 시가와 동떨어져 있기 때문에 양도세 과세기준을 실거래가로 바꾸면 세부담이 급증하는 문제가 생긴다.

 

   이는 조세저항을 불러일으킬 수 있는데다 부동산 경기의 위축으로 이어질 수도 있다.

 

   정부 관계자는 "양도세 과세기준을 실제거래가로 전환하는 것이 정부의 기본 방향"이라면서 "일정 유예기간을 설정하고 세율을 조정하는 방법으로 충격을 줄이는 방식으로 시행할 가능성이 있다"고 말했다.

 

   ◆ 재산.종부.상속.증여세도 실거래가 영향권

   재산세.종부세.상속세.증여세 등의 과세기준이 되는 정부 공시가격이 시가의 80%에도 못미치는 경우가 많은 것은 감정평가법인들이 표준주택을 졸속으로 산정했기 때문이다.

 

   감정평가법인들은 조사기간이 매우 짧았는데다 표준주택도 대상주택의 3%에 불과해 천차만별인 단독.다가구.다세대주택 시가를 제대로 반영하지 못했다는 점을 솔직히 인정하고 있다.

 

   그러나 주택의 실거래가 신고가 의무화되면 제대로된 가격정보가 집중되면서 표준주택가격이 보다 정확하게 산정될 가능성이 높아지기 때문에 이를 기준으로 하는 개별주택의 공시가격도 올라갈 수밖에 없다.

 

   감정평가법인의 한 관계자는 "실거래가 자료들이 많아질수록 표준주택의 가격은 보다 정확하게 시가를 반영하게 된다"면서 "이런 자료들은 제한된 인원으로 보다 수월하게 시가를 파악하는데 큰 도움을 주기 때문"이라고 말했다.

 

   그는 "따라서 실거래가 신고제는 취득.등록.양도세 등 거래세 뿐아니라 재산세.상속.증여세에도 영향을 준다"면서 "내년에는 이들 세금의 과표가 더욱 올라갈 가능성이 충분히 있다"고 설명했다.