질문일  2005-04-27     조회수  57 
 
질문자  OOO세무사 
 
 
제목  증축분에 대한 양도소득세 계산 관련
 
 

안녕하세요. 언제나 좋은 답변에 감사드리며, 증축분 양도소득세계산에 대한 질문을 드리고자 합니다.

사실관계> 상가건물로서 기준시가 대상입니다. 그런데 1층의 일부분이 2004년에 증축되었습니다. 따라서 증축부분은 1년미만 보유가 되고, 나머지는 2년이상 보유가 됩니다. 이때 증축분을 계산할때 어떻게 해야하는 것인지요? 아래에 저의 판단을 간략히 적겠습니다.

 

판단> 원칙적으로 1년미만 보유자산의 경우에는 실거래가액으로 양도차익을 계산하며, 세율또한 50%를 적용한다. 그리고, 증축분은 증축시기를 취득시기로 보아 기존의 건물과는 별개로 양도소득세를 계산한다.

 

위와같이 계산한다면, 매매가액에서 증축분의 부분을 안분(면적? 기준시가?)하여 그부분은 실거래가액으로 계산하여 양도차익을 계산하고 나머지 기존건물 부분은기준시가로 계산하여야 한다는 논리가 되며, 양도소득이 나온 후 양도소득을 합산하여 과세표준을 계산할 때에도 양도소득비율로 안분하여 양도소득 기본공제를 적용해야 할 것 같습니다.(세율이 다르기 때문에)

 

그러나, 저의 판단은 증축분의 취득시기는 증축시기이므로 따로 양도차익을 계산하되 1년미만 실가적용대상(단기매매차익목적)으로 보기에는 불합리한 것같고
또한 환산의 문제도 있으므로 오히려 취득시기만 증축시기로 보고 기타의 부분
(세율이나 평가의 기준)은 기존의 건물과 일관되게 적용하는 것이 타당할 것으로 사료됩니다.

 

이에 질문을 드리오니, 빠른 답변을 부탁드립니다.
감사합니다.
 

 
답변자   이천호 전문상담위원      답변일   2005-04-28
 
 

김미화세무사님 또만나 반갑습니다.

 

김세무사님의 처음의 판단대로 끝까지 구분계산하는 것이 보다 합리적이라고 생각합니다.

 

업무에 도움이 되기를 바랍니다.

 

꽃향기 짙은 봄, 세무사업무가 매일이 즐겁고 행복하기를 바랍니다.
 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
 
 
 

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김미화 추가질문 드립니다.

 

1>모든것을 구분계산 하는 것이 타당하다면,증축분실거래가액을 계산해낼 때 일단 실거래가액에서 건물분(전체)과 토지분을  기준시가로 안분하여 각각의 가액을 뽑아낸 뒤 건물분가액 중 면적비율로증축분 실거래가액을 안분하는 방법을 써야 할 것으로 판단되는데 타당할는지요?

 

2>또한 실거래가액으로 증축분취득가액을 환산해서 계산할 수 밖에 없는데, 1년이 안되었는데도 환산해도 타당한 것인지요?

 

3>양도소득기본공제는 양도소득금액을 기준으로 안분해서 공제하는 것이 맞는지, 기존건물분에서 먼저공제하고 나머지가 있다면 증축분을 공제하는것이 맞는지요? 제생각엔 동일한 날짜에 양도하므로 안분해야 할 것이라 생각되지만, 상담해 주시면 감사하겠습니다.

 

바쁘신 가운데서도 답변해 주셔서 감사합니다.
[2005-04-28]   
 
 
 
이천호

 

1-2번은 김세무사님의 의견에 동의합니다. 그보다 더 좋은 방법은 없다고 생각합니다.

3번은 증축분에서 먼저 공제하는 것이 순서라고  생각합니다.

 

참고예규- 재일46014-1685(1997.7.11. 양도소득기본공제의 공제순서)