정부의 부동산 세제개편은 1가구3주택 이상인 다주택자의 부담을 늘리는데 촛점이 맞춰져 있다. 이들은 당장 집을 팔려고 해도 양도세율이 60%로 중과세 돼 세부담이 만만치 않다.

 

그러나 3주택 이상자들도 의외로 양도세 중과세를 피할 수 있는 사례가 다양하다. 자신의 상황이 3주택자 중과세 대상에 실제 포함되는지 면밀히 따져보는 게 급선무다.

우선 1가구 3주택 또는 그 이상의 집부자들은 임대사업자로 등록해 같은 시군에 위치한 전용 25.7평이하 국민주택 규모 아파트(주택 포함-기준시가 3억원이하)를 5채 이상, 10년이상 임대하면 양도세 중과세를 피할 수 있다.

그러나 임대사업자라고 해도 종합부동산세 제외대상이 되는 것은 까다롭다. 종부세 면제 대상 임대사업자는 지난 1월5일 이전부터 같은 시,군에 위치한 전용 45평이하 아파트(주택 포함-기준시가 6억원이하) 2채 이상을 임대해야만 한다. 따라서 지금은 종부세를 피하기 위해 임대사업자 등록을 해봤자 소용이 없다.

부동산 경기 활성화를 위한 조세특례제한법상 양도세 100% 감면혜택을 받는 주택을 보유하고 있는지도 꼭 살펴볼 대목이다. 이들 감면주택은 3주택자 중과세 예외 적용을 받을 수 있다. 특히 이같은 요건에 해당되는 지는 국세청이 별도로 알려주지 않기 때문에 본인이 꼼꼼히 챙겨야 한다.

 

예컨대 3주택자 중 자신이 보유하고 있는 주택이 서울, 5대신도시, 과천에 위치했고 2001년 5월23일∼2002년 12월31일(타 지역 2003년 6월30일까지) 사이에 최초로 분양계약을 체결했다면 양도세 중과세 대상에서 제외된다.

 

또 1998년 5월22일~1999년 6월30일(국민주택 규모 이하는 12월31일까지) 사이에 분양계약한 신축주택이나 2000년 12월1일∼2001년 12월31일 사이에 비수도권 지역에서 최초로 매매계약한 신축주택도 3주택 중과세 적용대상이 아니다.

단 소유주가 최초로 계약을 체결한 신축주택이어야 한다. 또 계약당시 고가주택이 아니어야 하는데 당시 고가주택 기준은 분양가(실거래가)가 6억원을 넘으면서 전용면적 45평(2002년 9월30일까지는 50평)을 초과해야 한다.

 

만약 분양가는 6억5000만원인데 전용면적이 45평을 넘지 않으면 고가주택이 아닌 셈이다. 이들 양도세 감면 대상 주택은 보유주택수에 상관없이 모두 중과세를 피하고 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다.

이밖에 △2003년 10월29일 이전에 임대사업자 등록을 해 5년이상 임대한 국민주택 규모 이하 주택(기준시가 3억원이하) △종업원(사용자와 특수관계 없는 자)에게 10년이상 무상제공하는 사용자 소유주택 △1가구1주택 특례에 해당하는 상속주택으로 상속받은 날로부터 5년이 지나지 않은 주택 △1가구1주택 특례에 해당하는 문화재 주택 등은 3주택에서 제외돼 양도세 중과 적용을 받지 않는다. 원종태기자 gogh@moneytoday.co.kr