부동산투기, 국민에게 허탈감ㆍ경제구조 왜곡

IMF이후 전국적인 부동산시장은 안정세를 보이고 있으나 주거여건이 좋은 지역이나 개발사업시행지역을 중심으로 국지적인 가격상승세를 보이고 있다. 이러한 시장불안상황은 근본적으로 수급불균형에 기인하는 바가 크다.

 

전국주택보급률은 100%를 상회하나 지역적 편차가 커 수도권은 92%수준(서울 82%)에 불과한 반면, 농촌은 집이 남아돌고 있는 실정이다. 따라서, 주택시장을 안정시키기 위해서는 장기적인 수급균형에 주안점을 두어야 할 것이다. 그러나 주택공급확대에는 많은 시간이 걸리고 그 효과를 당장 체험하기 도 어렵다. 정부는 장기적인 공급계획(2012년까지 매년 50만호 공급, 주택보급률 115% 전망)에 따라 주택공급을 늘리면서 수요측면에서 국지적인 투기수요에 대처해 나가고 있다.

 

우리나라는 인구에 비해 국토면적이 좁아 늘 토지에 대한 수요가 공급을 초과하고 주택 공급이 부족한 실정이다. 근대화과정에서 부동산가격이 급등함에 따라 부동산투자가 재산증식의 아주 좋은 수단으로 이용되어 왔다. 부동산 보유에 대한 세부담이 지나치게 낮아 여러 채의 집을 가지고 있는 경우에도 부담으로 작용하지 않고 있다. 부동산 보유에 대한 낮은 세금은 부동산에 대한 투자수익률을 높여 자산간 상대가격을 왜곡시키고 자금을 생산적인 부문보다는 비생산적인 부동산으로 흘러들게 하였고 투기수요가세로 주택가격 폭등을 가져왔다.

 

특정지역 중심의 주택가격급등은 대다수 국민에게 허탈감을 주게 되어 국민통합을 저해하고 높은 임금상승요구로 이어져 우리경제의 경쟁력을 저하하고 자금흐름과 경제구조를 왜곡시킬 수 있다. 나아가 부동산 버블이 꺼질 때는 심각한 사회문제를 수반할 수 있다.

 

양도세, 보유세 기본축, 투기차단 시스템 구축

부동산투기를 방지하기 위해 부동산거래에 대한 세금인 양도세를 높일 수 있으나 높은 세금은 동결효과(Locked in effect)를 수반하여 공급을 위축시킬 수 있으므로 양도세 강화는 투기수요 차단에 한정될 수 밖에 없다. 실수요자에 대해서는 정상과세하면서 미등기전매나 단기양도, 다주택보유자등 투기수요에 대해서는 금리수준을 넘는 초과이익에 대해 세금으로 환수하고, 보유세는 과표현실화와 함께 부동산 과다보유자에 대해 세부담을 높여 부동산이 더 이상 투기목적의 재산증식 수단이 되지 않도록 하는 한편, 이러한 조치가 시장에서 제대로 작동될 수 있도록 부동산투기차단 시스템을 구축해 나가는 것이 부동산 세제 강화의 기본골격이다.

 

투기지역 지정, 양도세 실가과세

국지적인 부동산 가격급등과 확산을 효율적으로 차단하기 위해 2003.1.1부터 부동산가격급등지역을 지정지역(일명 투기지역)으로 지정하여 당해 지정지역 내에서 부동산 양도시 실지거래가액(일반지역 : 기준시가)으로 양도세를 과세하여 투기이득을 세금으로 흡수하고 세무행정력을 강화하여 투기수요를 차단하기 위한 것이다. 분양권 전매를 제한하여 주택분양시장 과열방지를 위한 주택투기과열지구와 토지매매시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역과 다르다.

 

투기지역은 주택은 월별로, 토지는 분기별로 지역의 가격상승률이 법정지정요건 충족시 실태조사와 부동산가격안정심의위원회의 심의(위원장 : 재정경제부차관)를 거쳐 지정되며 2004.3월 현재 79개 지역(주택투기지역 54개 지역, 토지투기지역 25개 지역)이 투기지역으로 지정되어 있다.

 

앞으로 지난 1년간의 시행성과를 면밀히 분석하여 각종 개발사업으로 인한 부동산가격 급등 우려시 조기에 투기지역으로 지정하여 부동산투기에 선제적으로 대처(4월중 소득세법시행령 개정)해 나갈 계획이다. 이와 아울러 투기지역 지정후 당초 지정사유 소멸시 투기지역에서 해제할 수 있는 해제기준을 보다 객관화해 정상적인 부동산 거래가 위축되지 않도록 할 계획이다.

 

부동산양도세 과세 강화 : 여러채 주택보유시 양도세 중과

부동산 가격상승이득을 세금으로 흡수하기 위해 단기 투기거래와 다주택 보유자에 대한 양도세가 중과된다(2004.1.1부터 시행). 구체적으로 보면, 첫째, 서울ㆍ과천ㆍ5대신도시의 경우 1세대1주택 양도세 비과세 요건을 3년이상 보유중 1년이상 거주에서 3년이상 보유중 2년이상 거주로 거주요건이 강화되었다.

 

둘째, 단기양도거래와 미등기전매등 변칙거래에 대한 과세가 강화(1년 미만보유 : 50%, 1년~2년미만 보유 : 40%, 2년이상 보유 : 9~36%, 미등기 전매 : 70%)되었다.

 

셋째, 1세대2주택이상 다주택보유자에 대한 세부담이 늘어난다. 우선 1세대2주택이상자의 투기지역내 주택양도시 탄력세율(기본세율 ±15%p 범위내에서 가감)이 우선 적용될 수 있는 근거가 마련되었다. 부동산가격이 급등할 경우 필요시 소득세법시행령을 개정하여 즉시 시행에 들어갈 수 있도록 한 것이다. 다음으로 1세대3주택이상자에 대하여는 보유주택 양도시 60%의 세율이 적용되고 보유기간에 따른 장기보유특별공제(양도차익의 10～30%)가 배제된다.

 

통상 이사, 상속, 세대합가(부모봉양), 직장관계등으로 인하여 불가피하게 1세대2주택이 되는 경우가 많으나 1세대3주택은 어느 정도 경제적 여유가 있는 사람들이 집값 상승차익을 기대하고 소유하는 경향을 감안한 것이다. 세율은 전형적인 투기거래에 해당하는 미등기 전매보다는 낮게 하되 3주택 이상의 주택양도차익 대부분을 양도세로 흡수할 수 있도록 60%로 책정되었다.

 

이에따라 투기지역의 경우 탄력세율 적용시 최고 75%(60%+15%), 주민세 포함시 82.5%의 세금부담이 된다. 1세대3주택은 수도권ㆍ광역시 소재 주택(군ㆍ읍지역 소재 주택은 제외)과 기타 지방지역의 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 3주택 수를 계산하며, 3주택이상에 해당하는 경우에도 종업원기숙사, 장기임대주택 등 개인의 소유목적이 아닌 주택에 대해서는 60% 중과세율이 적용되지 아니하고 일반세율이 적용된다.

 

이 제도는 2004.1.1부터 양도하는 주택에 대해 적용되나, 2003.12.31이전에 취득한 기존주택의 양도에 대해서는 일반세율을 적용하여 1년간 유예된다. 다만, 2004.1.1이후 새로이 주택을 취득하는 경우에는 1년간 유예가 배제된다. 마지막으로, 주택매매사업(주택신축판매업은 제외)에 대하여는 개인의 경우 종합소득세율(9~36%)대신 양도세(3주택이상 60%)로 과세하고 법인의 경우에는 법인세외에 특별부가세(30%)가 별도 과세된다. 1세대3주택 중과에 따라 주택매매사업을 이용한 세부담회피를 방지하기 위한 것이다.

 

부동산보유세 강화 : 종합부동산세 조기시행(2005년 1월 시행)

앞으로, 토지와 건물의 보유에 대한 과표가 현실화 된다. 토지에 대한 과표 현실화율(공시지가 대비 적용률)이 매년 3%p이상 인상(2003년 36.1%→2004년 39.1%)되고 2005년부터는 공시지가 대비 50%로 법정화된다. 건물과표도 시가에 상응하도록 현실화된다.

2004년부터 아파트 건물과표 책정시 가감산율이 면적기준에서 가액(국세청기준시가)기준으로 변경된다. 신축건물기준가액이 현행 ㎡당 17만원에서 18만원으로 상향조정되고 2005년부터는 평가기준이 국세청기준시가체계(신축건물기준가액 ㎡당 17만원이 46만원)변경되고 세율체계도 조정할 계획이다.

 

금년에 토지에 대한 보유세를 2원화하여 내년부터 국세인 종합부동산세가 신설된다. 1차적으로 시ㆍ군ㆍ구에서는 관할 구역내의 부동산을 대상으로 낮은세율(또는 단일세율)로 과세하고 2차적으로 전국의 부동산을 인별로 합산하여 누진세율로 과세하는 업무는 국세인 종합부동산세로 하여 국가가 관장한다. 시군구에서 과세한 세액은 종합부동산세에서 전액공제하고 징수한 세액은 전액지방자치단체에 양여하여 지방재원으로 사용할 계획이다. 또한, 다주택보유자에 대한 보유세 중과를 위해 주택의 건물부분을 인별로 합산하여 누진세율로 과세하거나 비거주주택은 높은세율(예 3% 또는 5%)로 중과하는 방안이 발표된 바 있다. 이러한 부동산보유세 개편방안은 금년 5월중 시안을 발표할 예정이며 공청회등 여론수렴과정을 거쳐 금년 정기국회에 정부안을 제출할 계획이다.

 

실거래가액 과세 인프라 구축

부동산시장을 투명화하고 민원서류 전산화 및 실거래가 과세기반 구축을 위해 부동산거래전산망이 구축(2005.1월 시행)된다. 부동산 거래 중개업소는 계약시 시ㆍ군ㆍ구에 검인계약서를 전자신고하고 시ㆍ군ㆍ구에서는 정부종합전산망(G4C)에 의거 국세청ㆍ등기소에 거래정보를 제공하도록 할 예정이다. 현재 이중계약서 작성금지, 계약서 전자신고등의 내용을 담은 부동산중개업법 개정이 추진되고 있다. 2003.7월말부터 관계부처 실무자로 구성된 실무 T/F를 통하여 추진하고 있으며 금년중 전산프로그램 개발 및 시험운영을 거쳐 2005년부터 전자신고 제도를 시행할 계획이다.

 

실거래가액에 의한 과세기반이 구축되면 양도소득세 실거래가 과세는 물론이고 1세대 1주택 비과세 제도개선 및 취ㆍ등록세등의 세율인하도 추진할 계획이다. 또한, 부동산 투기혐의자에 대해서는 금융기관 본점에서 금융거래 정보를 일괄조회할 수 있도록 금융실명거래법이 개정되어 떳다방등 부동산 투기혐의자에 대한 세무조사가 신속하고 효율적으로 이루어 질 수 있게 된다. 일괄조회대상 부동산 거래는 부동산관련 법령위반 거래와 기준시가 5억원이상 고액거래로 관련증빙이 없거나 허위임이 명백한 경우로 금년 상반기중 금융실명거래법시행령을 개정하여 7월부터 시행할 계획이다.

 

결어 : 부동산시장 안정기조구축, 글로벌스탠다드에 부응토록 제도개선

2003년 10.29 대책이후 금년 1월까지 아파트 매매가격이 전국 1.2%(서울 1.9%, 강남 2.8%) 하락하였다. 전국 지가도 소비자물가상승률 3.6%보다 낮은 3.4% 상승하여 2002년(9.0%)보다 둔화 되었다.

 

그러나 최근 지가가 개발사업지역을 중심으로 불안한 모습을 보이고 있고 주택가격 하락에 대한 비판적인 견해도 있는 만큼 부동산시장이 안정되었다고 보는 것은 시기상조다.

 

정부는 앞으로 부동산시장의 안정이 확고히 정착될 수 있도록 양도세와 보유세를 기본축으로 하면서 강력한 세무행정력을 통하여 부동산투기수요를 차단하고 시장의 투명성을 높일 수 있도록 시스템을 차질없이 구축하는 한편 글로벌스탠다드에 부응하도록 제도를 개선해 나갈 계획이다.

 

 

제 385호 (2004. 3. 17)