질문자  OOO세무사 
 
무더운 날씨에 수고가 많으십니다.

 

다음과 같은 경우에는 증여재산가액을 어떻게 산정해야 하는지 궁금하여 질문을 드립니다.

 

증여자AB와 수증자는 토지를 공동지분으로 상속받아 보유하였으며 그 토지에 주

 

택을 신축하여 공동지분으로 소유하던 중 수증자가 당해 주택을 증여받았습니다.

 

1. 증여등기접수일 : 2005.7. 31

 

2. 증여자A의 부수토지에 대한 지분 : 2/8

 

    증여자B의 부수토지에 대한 지분 : 3/8

 

3. 증여자A의 주택에 대한 지분 : 1/3

 

    증여자B의 주택에 대한 지분 : 1/3

 

위와 같은 경우에

 

1. 시가가 불분명하다면 부동산가격공시...법률에 의한 개별주택공시가격을 증여재

 

   산가액으로 할 수 있는지

 

 

 

2. 개별주택가격을 증여재산가액으로 할 수 있다면 어떤 방법으로 부수토지분과 주

 

    택분에 대하여 각각 지분가액을 산정해야 하는지

 

명쾌한 답볍을 기다리겠습니다.
 

 

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답변자   전문상담위원     답변일   2005-08-02 
 

1. 본 상담을 이용해 주셔서 감사합니다.

 

2. 귀하의 상담에 답변을 드립니다.

 

 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산으로서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세및증여세법 제61조 제7항 및 같은법시행령 제50조 제7항의 규정에 의하여 “1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액”과 “같은법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액”중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.

 

상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】의 개정으로 2005.7.13일 이후 증여분부터는  주택의 경우 보충적평가방법이 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격으로 변경되었습니다.

 

따라서 시가가 불분명하다면 임대보증금등의 환산가액과 개별주택가격 중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 그 중 토지와 건물가액은 토지·건물을 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액(“기준시가”)으로 안분계산하여야 할 것으로 사료됩니다.

 

업무에 도움이 되시길  빕니다.

 

관련 기본통칙
 
상속세 및 증여세법 기본통칙  61-50…5 【사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가방법】

 

법 제61조 제7항 및 영 제50조 제7항의 규정에 의하여 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 토지와 건물(자기가 사용하거나 임대하지 아니한 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 토지와 건물에 대한 임대료와 임대보증금(이하 이 조에서 “임대보증금등”이라 한다)에 의하여 환산 평가함에 있어 토지와 건물소유 구분등에 따른 평가는 다음 각호에 의한다. (2000. 10. 12 개정)

 

1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 임대보증금등의 환산가액에 의하고, 토지와 건물가액은 토지·건물을 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)으로 안분계산 한다. (2000. 10. 12 신설)

 

2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 토지와 건물의 소유자가 임차인과 공동으로 임대차계약의 당사자로 임대보증금등의 귀속이 구분되는 경우에는 각각의 임대보증금 등의 환산가액에 의하고, 건물의 소유자만이 임대차계약의 당사자로 되어 있는 경우에는 임대보증금등의 환산가액을 토지와 건물의 평가가액으로 하며 그 가액의 구분은 제1호의 규정에 의한다. 이 경우 건물평가액이 건물에 대한 임대보증금보다 적은 경우에는 임대보증금을 건물의 평가액으로 한다. (2000. 10. 12 신설)

 

3. 토지 또는 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우 (2000. 10. 12 신설)
가. 건물소유자가 토지소유자로부터 토지를 임차하여 제3자에게 임대한 경우 건물소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지·건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지·건물에 대한 기준시가로 안분계산한다. 이 경우 그 안분계산한 토지의 평가액이 토지소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 토지의 임차보증금에 의한다. (2000. 10. 12 신설)

 

나. 토지소유자가 건물소유자로부터 건물을 임차하여 제3자에게 임대한 경우 토지소유자가 제3자로부터 받은 임대보증금등의 환산가액에 의하여 토지·건물가액을 평가하고, 토지와 건물가액의 구분은 토지·건물에 대한 기준시가로 안분계산한다. 이 경우 그 안분계산한 건물의 평가액이 건물소유자에게 지급한 임차보증금보다 적은 경우에는 건물의 임차보증금에 의한다. (2000. 10. 12 신설)