질문일  2005-08-04     조회수  82 
 
질문자  OOO 세무사 
 
 
제목  주택투기지역내 기준시가적용여부
 
 

안녕하세요

 

더운날씨에 고생이 많으십니다

 

다름이아니오라 상담고객께서 주택투기지역인 대전중구지역에 있는 단독주택을 7월12일 양도하셨습니다(2005년1월31일해제후 2005년 5월30일재지정) 의뢰인은  양도시 투기지역이라는 사실을 몰랐고 부동산에서도 말한마디 없었다고 합니다

 

7월12일날 등기는 완료되었습니다. 기준시가로 계산을 해보면 주민세까지 약 3백70만원정도가 나옵니다 . 실거래가로 계산하면 약 14,250,000원이 됩니다.해당주택은 증여받은 주택입니다.

 

해당주택의 현황은 다음과 같습니다.

 

대지면적:188m2

 

주택연면적:84.85m2

 

기준시가:98,199,060

 

주택투기지역내 기준시가를 적용할수 있는기준은 다음과 같습니다.

 

(소득세법시행령 162조의 3의 3항)

 

대지면적:170제곱미터이하

 

주택연면적:85제곱미터이하

 

기준시가:1억원이하

 

위조건중 대지면적에서 약 18제곱미터가 초과되었습니다.

 

다른요건은 모두 충족하구요.

 

문제는 이주택이 증여받은 주택이라 취득가액은 상증법상평가액이나 기준시가나  동일하나 양도가액은 실거래가적용으로 약5천만원이 늘어난셈이지요.

 

예규<국심 2003서3799 생산일자2004.04.03>에서도 환산가액은 적용불가이구요.

 

임대보증금도 얼마 안됩니다.

 

이럴경우 구제받을 방법이 없나요.

 

 

양도소득세가  기준시가에 비해 약 1천만원이 늘어버리고 대지면적에서 약간 충족을 못할뿐인데 너무 가혹하다는 생각이 드네요.

 

더안타까운것은 일시적2주택요건에서도 새로운주택을 취득하신지 14 개월이 지났더군요. 더일찍 상담을 하셨으면 했으나 이미 등기는 끝나버렸습니다.

 

법적으로 해석하면 당연히 납부를 해야겠지만 혹시라도 다른 방법이 있는지 답답한 심정에서 이글을 올립니다

 

날씨도 더운데 몸건강하세요
 

 
 
답변자   임채문 전문상담위원      답변일   2005-08-05 
  

인터넷 상담실을 이용해 주셔서 감사합니다.
질문요지: 주택투기지역내의 증여받은 주택의 양도소득세 절세 신고 방안은?

답변을 드립니다.
의뢰인을 향한 안타까운 심정 충분히 공감이 되고요,
저 개인적으로는  증여받아 양도한 재산에 대한 상담을 해 주고도 질문한 것과 같은 실수를 한 사례가 있기에 더욱더 질문하신분의 안쓰러운 마음이 이해가 됩니다.

증여받은 부동산의 양도차익을 실거래가액으로 계산할 경우 소득세법 시행령제 163조 제9항의 규정에 의하여  증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있기에  증여당시 기준시가로 평가한 가액으로 증여세가 결정되었다면,이럴 경우  양도가액은 실거래가액이 되고 취득가액은 기준시가가 되어 세부담이 일반적으로 늘어남을 볼수있습니다.

이럴 경우  양도실거래가액은 변동시킬수 없다고 보고 취득가액을 검토해서 증여세 부담이 늘어나는 것을 감수 하고서라도 취득가액을 높혀보는 방안으로는  증여당시 감정가액이나 매매사례가액등 증여당시 시가가 있는지 살펴보는 것도 하나의 방법이 되리라 봅니다만, 이 경우에도 증여세가 늘어나는 것보다 양도소득세 절감이 큰 경우에 한하여 적용하는 방법이라 여겨집니다. 또 다른 검토 사항은 주택투기지역이라도 기준시가 적용 대상 요건에  면적 일부가 초과 된 듯이 보이니 주택 및 부수토지 면적에 타용도로 쓰였던 부분이 있었는지도 확인해 볼 필요가 있다고 보입니다.

또한 특수관계자로 부터 증여를 받아 양도를 했다면 소득세법 제 101조 제 2항 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여  특수관계자에게 자산을 증여(제97조 제4항의 규정을 적용받는 배우자의 경우를 제외한다)한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 3년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보도록 되어있으니 이규정도 함께 검토가 되어야 할 것으로 사료되나 부당행위계산 규정을 적용하기 위하여는 그 증여자가 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위한 경우로서 양도소득이 실질적으로 증여자에게 귀속되었을 것임을 요하는 것으로 해석되고 있는 있습니다. 그러니 이런 부분까지 검토가 같이 되어야하니 하나의 거래를 처리하기위해서는 취득 전후 까지 모두 내용을 파악해야 질의하신 문제가 해결되리라 봅니다.

참고 예규판례
분류/일자】국심2003부3205, 2004.04.07  

【제목】
소득세법 제101조 제2항의 부당행위계산 규정을 적용하기 위해서는 그 증여가 양도소득세를 부당하게 감소시키기 위한 경우로서 양도소득이 실질적으로 증여자에게 귀속되었을 것임을 요한다고 본 사례

【분류/일자】서면4팀-739, 2005.05.11  
【회신】
부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 증여를 원인으로 취득하는 부동산의 경우 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것으로 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임.

 

무더위에 건강에 유의하시고 가내평안하세요

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.