안 수 남 홍보상담위원회 전문상담분과위원장

1. 법령 개정 사항

가. 재건축아파트의 입주권 변환일 개정(소득세법시행령 155조 제16항, 제166조)

 

(1) 개정내용

종 전	개 정
□ 입주권 변환일(부동산⇒    부동산을 취득할 수 있는    권리로 변환 시기)  ○ 주택재개발사업 : 관리처분    계획 인가일  ○ 주택재건축사업 : 사업시행    인가일    (단, 그 전에 기존주택이 철거된     때에는 기존주택 철거일)	○ 주택재개발사업 : 관리    처분계획 인가일  ○ 주택재건축사업 : 관리    처분계힉 인가일

 

 

(2) 개정 이유

2003. 7. 1 이후 시행된 도시및주거환경정비법상에 주택재건축사업이나 주택재개발사업이 모두 사업시행인가를 받고 난 이후에 관리처분계획 인가를 받도록 사업시행 절차가 일원화(도정법 시행전 주택재건축사업에서 관리처분은 조합원 총회 결정사항이였음)됨에 따라 입주권으로 변환하는 시기를 동일하게 규정(필자의 사견임)

 

(3) 적용시기 및 적용례

2005. 5. 31 이후 사업시행인가를 받은 재건축아파트 분부터 적용

 

 

나. 주택의 기준시가 산정시 토지 건물 통합가격제도 도입(소득세법 제99조)

 

(1) 개정내용 

종 전	개 정
□ 공동주택  ○ 지정지역 : 국세청장 일괄     고시가  ○ 미지정지역    토지 - 개별공시지가    건물 - 국세청장 산정고시가 □ 단독주택  ○ 토지 : 개별공시지가  ○ 건물 : 국세청장 산정          고시가	□ 공동주택  ○ 지정지역 : 종전규정 동일  ○ 미지정지역   - 개별주택가격공시주택 :     개별주택 공시가   - 미공시주택 : 종전과 동일 □ 단독주택  ○ 개별주택가격공시주택 :    개별주택공시가  ○ 개별주택가격 미공시주택     : 종전과 동일

 

주1) 국세청장산정고시가(일반건물기준시가) : 신축가격(460,000/㎡)·구조·용도 등을 참작하여 국세청장이 매년 1회 이상 산정고시한 일반 건물의 가액을 말함.
주2) 개별주택공시가 : 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 시장, 군수, 구청장이 토지 건물을 일괄 고시한 개별주택가격 및 공동주택가격 말함.

 

(2) 개정 이유

【부동산가격공시및감정평가에관한법률】에 의거 단독주택에 대해 2005. 4. 30자로 개별주택가격이 공시되어 이미 지방세법에서는 동 공시가격을 시가표준액으로 적용함에 따라 국세에서도 기준시가를 일원화하는 취지에서 개정

 

(3) 적용시기 및 적용례

2005. 7. 13 이후 양도분부터 적용함.

 

 

(4) 문제점

이 법 시행전에 이미 취득한 주택의 기준시가 산정, 토지 건물을 각각 양도하는 경우 기준시가 산정에는 현재 명문규정이 없어 양도소득세 신고시 계산방법에 혼란이 있을 수 있으나 합리적인 방법은 기존의 기준시가를 이용하여 환산하는 방법이 합리적일 것으로 판단됨. 빠른 시일내에 시행령에 명문규정을 두어야 할 것임.

 

※ 취득당시 개별주택공시가격 = 양도당시개별주택공시가격 × 취득당시(토지개별공시지가 + 일반건물기준시가) / 양도당시(토지개별공시지가 + 일반건물기준시가)

 

2. 주요 예규(변경) 사항

 

가. 부담부증여에 있어 양도소득세 계산 실가과세 가능

 

(1) 내 용

부담부증여에 있어 양도차익을 산정하는 경우 양도가액 및 취득가액은 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것인 바, 기존 예규는 당해자산의 가액은 실가과세 대상(투기지역내 부담부 증여 등)인 경우라도 무조건 양도당시 실지거래가액이 존재하지 아니한다는 이유로 기준시가로 양도차익을 산정하도록 하였으나 변경된 예규에서는 기존해석 중 당해자산의 가액이 상속 및 증여세법상의 시가(상증법 제60조 제1항 및 제2항 동법시행령 제49조에 의한 시가)인 경우 취득가액 산정시 ‘당해자산의 가액’은 실지거래가액이 된다는 것이다.

즉 부담부 증여의 양도차익 산정시 ‘당해자산의 가액’이 시가이면 취득가액 산정시 당해자산의 가액은 실지거래가액으로 계산할 수 있고 양도가액 산정시 ‘당해자산의 가액’이 상속증여세법상의 보충적 평가방법으로 계산한다면 취득시의 당해자산의 가액은 기준시가여야 한다는 것임.

 

(2) 관련예규

서면4팀-944(2005.6.15) 투기지역 소재 부동산의 부담부증여시 양도차익의 산정
 
나. 입주권 권리변환 후 미철거 주택의 보유기간 거주기간 계산

(1) 내 용

일반주택의 취득 후 3년이 안된 시점에서 재건축 사업시행인가(2005. 5. 31 이후에는 관리처분계획인가일)가 되었으나 철거시점까지 계속 거주하는 경우에는 사업시행인가일 현재 3년 보유기간이 안되었다 하더라도 철거시점까지 거주하는 기간은 보유기간에 산입되어 입주권의 양도시 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있음.

 

(2) 관련예규

서면4팀-262(2005.2.17), 재재산-1730 (2004.12.30)

 

3. 주요 심판례

 

가. 입주권의 비과세 특례 중 일시적 1세대2주택 인정

 

(1) 내 용 : 1세대1주택으로서 비과세 요건을 충족한 아파트가 재건축이 되어 다른 주택을 취득한 후 1년이내에 재건축 중인 주택(입주권)을 양도할 경우 일시적 1세대2주택으로서 비과세를 받을 수 있음.

 

(2) 관련심판례 : 국심 2005서320(2005.6.29)
 
 나. 1세대 1주택인 고가주택이 재건축시행으로 입주권(6억초과)으로 양도시 장기보유특별공제는 전체기간을 대상으로 함.

 

(1) 내 용 : 입주권으로서 1세대1주택으로 의제되고 고가주택에 해당이 되어 양도소득세를 과세하는 경우에는 장기보유특별공제를 함에 있어서 분양권 또한 주택으로 의제함으로 기존주택의 양도차익과 분양권상태의 양도차익에 대해서도 장기보유특별공제를 적용하는 것임.

 

(2) 관련심판례 : 국심 2004서1077(2004.11.19)

 

다. 재건축 등의  조합원에 대하여 조특법 제99조 및 제99조의 3에 ‘신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면’ 규정 적용시 조합원이 신축주택 취득기간이 경과하여 사용승인을 받더라도 감면이 가능한 경우

 

(1) 내 용 : 조특법 제99조 및 제99조의 3에서 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부한 사실이 있는 경우 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 등을 받은 경우에도 감면대상 주택으로 규정하고 있음에도 재경부 유권해석(재재산-416, 2004.3.31)에서는 조합원분양분 주택은 신축주택취득기간내에 사용승인 등을 받는 경우에 한하여 감면대상주택으로 판단했으나 국세심판원에서는 1999.8.31 조특법 제99조제1항제2호 및 같은법시행령 제3항제2호의 개정취지에 비추어 상기 규정한 요건에 해당하는 조합원의 주택은 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인을 받았다고 하더라도 감면대상이 되는 것으로 판단함.

 

(2) 관련심판례 : 국심 2005중0338(2005.6.27)

 

세무사신문 제 419호(2005. 8. 17)