정부와 열린우리당은 오는 31일 부동산시장 안정을 위한 종합대책 발표를 이틀 앞둔 29일 세부사항에 대한 막바지 조율작업을 진행하고 있다.

 

   당정은 이번 종합대책에서 주택과 토지의 공급을 확대하되 투기수요를 억누르기 위한 조치들을 다양하게 내놓을 예정이다.

 

   이번 대책은 부동산가격 안정을 위한 정책이 추가로 필요하지 않을 정도의 최종판 종합대책이 될 것이라고 당정은 밝히고 있다.

 

   당정이 준비중인 세제 조치는 ▲종부세의 실효세율을 2009년까지 1%로 끌어올리는 등 부동산부자들의 보유세 부담을 확대하고 ▲투기적인 1가구2주택과 나대지 거래에 대해서는 50%의 양도세 단일세율을 적용하며 ▲취득세.등록세 등 거래세는 0.5%포인트가량 내려 세부담을 완화한다는 것이 핵심이다.

 

   그러나 이런 조치들이 부동산가격 안정에 어느정도 기여할지는 아직 속단하기 어렵다는 것이 전문가들의 지적이다.

 

   그 이유로는 ▲가격결정의 핵심변수인 공급이 확대되는데 적지않은 시간이 걸리는데다 ▲양도세 부담 때문에 주택 매각을 주저하는 사람들도 있고 ▲부동자금을 흡수할 다른 투자처가 마땅치 않으며 ▲내년 지자체장 선거와 2007년 대통령선거 등의 일정으로 인해 부동산정책이 갈수록 힘을 잃을 수도 있다 점 등이 꼽혔다.

  
   ◇ 보유세
   보유세 가운데 종합부동산세는 내년부터 부과 대상 기준이 주택의 경우 기준시가 9억원 초과에서 6억원 초과로, 나대지 등 비사업용토지는 기준시가 6억원 초과에서 3억원 또는 4억원 초과로 낮아진다.

 

   또 과세 방법도 개인별 합산에서 가구별 합산으로 바뀌게 돼 부부가 각각 5억원짜리 주택을 보유하고 있을 경우 현재는 종부세 과세 대상에서 제외됐지만 내년부터는 부부 소유 주택의 합산 가액이 6억원을 초과하기 때문에 종부세를 내야 한다.

 

   기준시가의 50%인 종부세 과표적용률은 내년에 70%로 상향 조정되고 이후 매년 10%포인트씩 올라가 2009년에는 기준시가의 100%가 된다.

 

   재산세의 과표 적용률은 2007년까지 50%가 유지되고 2008년부터 매년 5%포인트씩 올라간다.

 

   당정은 전년 대비 50%로 제한돼 있는 보유세 증가 상한제도를 폐지하려던 당초 방침을 변경, 과도한 세부담을 억제하기 위해 종부세는 200%로 제한하기로 했고 재산세는 50%를 그대로 유지하기로 했다.

 

   종부세의 실효세율(부동산 실제 가격 대비 세금의 비율)을 1%로 맞추는 시기가 종부세는 2009년으로, 재산세는 2017년으로 각각 조정된다.

 

   정부는 당초 현재 0.15%인 보유세 전체의 실효세율을 2017년까지 1%로 올릴 방침이었으나 종부세와 재산세의 실효세율을 별도로 관리하기로 했다.

 

   종부세와 재산세의 큰 골격을 거의 확정됐지만 주택과 나대지 등에 대한 종부세 기준이 내려감에 따라 종부세의 과표 구간 조정 문제가 아직 남아있다.

 

   현재 주택에 대한 종부세 과표 구간은 기준시가로 ▲ 9억원초과∼20억원 1.0%, ▲20억원초과∼100억원 2.0% ▲100억원 초과 3.0% 등이고 나대지는 ▲6억원초과∼20억원 1.0% ▲20억원초과∼100억원 2.0% ▲100억원 초과 4.0% 등이다.

 

   당정은 6억원초과∼20억원 구간을 10억원 정도를 기준으로 해서 두 단계로 나누는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌고 나대지 등의 종부세 과표 구간도 같은 방향으로 조정할 것으로 예상된다.

 

   정부의 최종 발표가 나와봐야 보유세에 대한 정확한 과표 기준과 세율 등을 알 수 있겠지만 종부세의 가구별 합산은 금융소득의 부부 합산 과세에서 초래됐던 위헌 문제를 다시 일으킬 수 있다.

  
   ◇양도소득세
   양도소득세 분야에서 가장 큰 변화는 1가구 2주택자에 대해 50%의 세율로 중과하는 것이지만 상속, 주말 부부 등 각종 불가피한 사례에 대한 예외 적용 방안이 검토되고 있다.

 

   수도권은 기준시가 기준 1억원이하, 지방은 3억원이하 등이 예외 대상으로 일단 제시됐지만 일시적으로 2주택자가 된 주말부부 등에 대한 구체적인 기준이 만들어져야 한다.

 

   열린우리당은 2주택자 양도세 중과 대상을 20만명 수준으로 제한하는 것을 검토중이다.

 

   또 1가구 2주택자에 대한 중과세는 1년 유예기간을 거쳐 2007년부터 적용하는 방안이 가장 유력하다.

 

   아울러 현재는 보유기간에 따라 3년이상 5년미만자는 양도차익의 10%, 5∼10년은 15%, 10년초과자는 30%를 세금부과 대상에서 빼주는 장기보유특별공제 혜택을 확대하는 방안이 검토되고 있다.

 

   그러나 1가구2주택의 경우 중과를 하면서 장기보유특별공제를 확대할지 관심이 모아지고 있다.

 

   분양권도 다주택자를 산정할 때 주택으로 간주하는 방안이 검토되고 있지만 아직 최종 결론은 제시되지 않았다.

 

   투기지역에 대한 양도세 탄력세율 15%를 적용하는 문제도 한동안 논의가 이뤄지지 않았으나 최근 다시 신중히 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

 

   또 1가구2주택에 대해서는 내년부터 양도세 실가과세 제도가 도입되지만 나대지에 대한 실가 과세 시기는 아직 구체적으로 제시되지 않았다.

 

   중과세율 50%가 적용되는 나대지의 구체적인 기준도 아직 발표되지 않아 납세자들이 주목하고 있는 대목이다.

  
   ◇ 거래세
   당정은 보유세와 양도세를 강화하는 대신 납세자들의 세부담 완화를 취.등록세 등 거래세는 0.5∼1%포인트 내리는 방안을 놓고 막바지 조율작업을 벌이고 있다.

 

   열린우리당은 양도세 강화 등으로 거래가 위축되는 것을 막고 서민들의 세부담을 덜어주기 위해서는 거래세를 1%포인트 가량 인하해야 한다는 입장을 보이고 있다.

 

   또 현재 기준시가로 부과되고 있는 거래세가 내년부터 실거래가 부과로 전환되면 세부담이 늘어나기 때문에 거래세를 대폭 인하해야 한다는 것이 우리당측의 주장이다.

 

   그러나 정부는 지방세 세목인 거래세를 대폭 인하할 경우 지방재정에 타격을 줄 우려가 있다며 인하폭이 0.5%포인트에 그쳐야 한다는 입장이다.

 

   당정은 또 지자체별 불형평성을 해소하기 위해 거래세 인하를 조례가 아닌 법률로 정하는 방안에 대해서도 논의하고 있다.

 

   현재 취득세율은 2%, 등록세율(개인간 거래)은 1.5%로 취득세에 붙는 농어촌특별세율(세액의 10%)과 등록세에 붙는 교육세율(세액의 20%)를 합하면 전체 거래세율은 4.0%에 이른다.

  
   ◇ 전문가들 "중장기적 효과 두고봐야"
   전문가들은 정부의 이번 대책이 궁극적으로 부동산가격을 안정시킬 수 있을지 속단할 수 없다는 견해를 나타내고 있다.

 

   RE멤버스 고종완 대표는 "이번 대책은 내용이나 강도면에서 다양하고 보유세나 양도세 등 세제가 강화됐기 때문에 시장에서는 최소 6개월에서 1년까지 조정기간이 계속될 것"이라면서 "조정폭은 10%내외가 될 것"이라고 말했다

   그러나 김현숙 한국조세연구원 전문연구위원은 "부동산 보유에 대해 세금을 확대하는 것은 시장을 일시적인 소강상태에 빠지게 할 수는 있지만 주택가격을 안정시키는 데에는 한계가 있다"고 지적했다.

 

   김 연구위원은 "주택가격 안정을 위해서는 대형 평형 등 필요한 부분의 공급을 늘려야 한다"고 강조했다.

 

   나성린 한양대교수는 "이번 세제 조치로 주택가격은 단기적으로 내려갈 수 있으나 큰 실효를 거두기는 쉽지 않다"면서 "양도세 부담 등으로 주택 보유자들이 팔지도 못하는 거래동결 현상이 나타날 수있다"고 밝혔다.

 

   나 교수는 "주택가격 안정을 위해서는 공급을 확대하고 보유세 인상과 함께 거래세를 낮춰야 하며 현행 평준화방식의 교육제도를 개선하고 경기활성화를 통해 부동자금을 생산적인 분야에 끌어들여야 한다"고 지적했다.

 

   내집마련정보사 함영진 팀장은 "정부가 부동산종합대책 발표를 앞두고 있는데도 미니신도시가 들어선다는 이야기가 있는 송파쪽이나 강북 뉴타운쪽은 오히려 호가가 오르고 있는 상황"이라며 "내년 상반기까지 단기적인 침체나 조정의 효과가 있을지는 몰라도 부동산 시장이 확 가라앉지는 않을 것으로 보인다"고 말했다.