질문일 2005-08-29 조회수 80
질문자 OOO세무사
제목 3주택적용 여부 등
안녕하세요. 수고많으십니다.
양도세업무를처리하는데 있어서 어려움이있어서 글을 올립니다.
----사례----
1.자매 3명이 3주택을 각각의 주택에 대해서 1/3씩보유하고 있음.
2.상속주택이 2채(아버지1채, 어머니 1채), 일반주택이 1채
3.상속주택중 1채는 상속후 재건축되어서 청산금을 납부하고 신주택으로 받음.
4.상속주택중 1채(재건축된)를 매각하고자함.
5.모든 상속주택은 상속후 5년이 경과해였음.
-----쟁점---
1.상속주택을 청산금 납부후 신주택취득시에도 상속주택으로보는지여부.
=>기존주택이 상속주택이므로 재건축하였어도 상속주택으로 보지않으면 불이익이 커지므로 상속주택이 맞을것 같습니다.
2.중과세율(60%)적용여부
=>통칙 89-4에서 보면 공동상속주택은 1인의 주택으로 봄. 따라서 자매중 1인을 제외한 2명은 매각하는 상속주택 1채와 일반주택 1채를 보유한것으로 보아 중과세율은 적용하지않고 , 공동상속자중 1인은 상속주택 2채와일반주택을 보유하는것으로 보아 중과세율을 적용한다.
위와같이 해석할수가 있는지요?
아니면 통칙같은경우 상속주택이 아닌 일반주택만을 처분하는 경우로 한정해서 모든 자매가 중과세를 적용받게 되는지요?
답변자 김영인 전문상담위원 답변일 2005-09-02
1. 질문의 개요
1) 자매 3명이 1/3씩 3개의 주택을 공동소유하고 있으며 2주택은 부모로 부터 상속받은 경우 재건축된 주택의 상속주택여부 및 중과세 적용여부 등을 질문하셨습니다.
2. 법규정 및 판단.
1) 상속주택관련 법 내용은 소득령155조2항(1세대1주택비과세 특례) 및 소득령 167조의3(1세대3주택에서 제외되는 주택)1항 7호(상속받은 날로부터 5년이 경과되지 않은 상속주택) 등이 있습니다>
2) 먼저 부모님으로 부터 상속받은 주택중 1채만이 법상<상속주택>으로 볼 수 있고 상속주택으로 보지 않게되는 주택은 다른 일반주택과 동일하게 적용하셔야 합니다. 본 사례에서 상속인의 보유기간,거주기간,호주승계인 등의 순서에 의하여 재건축된 주택(이하 A주택)을 법상 <상속주택>인 것으로 가정하고 상담드리겠습니다.
3. 상속주택을 청산금을 납부 후 신주택취득시 상속주택으로 볼 수 있는 지 여부.
1) 예규 재일46104-1746(1999.09.29)을 보면 <새로운 주택을 상속주택의 연장으로 보아 소득세법 제155조 제2항의 1세대 1주택 특례규정을 적용하며, 다만, 양도소득세를 비과세할 수 있는 주택 부수토지의 범위는 멸실된 상속주택의 정착면적에 같은법시행령 제154조 제7항 각호의 배율을 곱하여 산정한 면적을 한도로 함>로 규정하고 있어 상속후 재건축된 경우에도 상속주택으로 보고 있습니다.
2) 당해 예규는 1세대1주택 비과세 규정을 정용하는 데 있어서의 예규이기에 1세대 3주택 중과시의 상속주택 또는 기타 규정에 까지 적용하기에는 한계가 있으니 기타 규정에서 상속주택에 대한 명확한 정의가 나오지 않기에 1세대1주택특례규정 및 본 예규상의 내용을 납세자에게 유리하게 적용할 수 있는 것으로 판단됩니다.
4. 중과세적용 여부
1) 지분으로 보유하고 있는 경우에는 원칙적으로 지분권자 각각이 하나의 주택을 보유하는 것으로 하되 공동상속주택은 지분등이 가장 큰 상속인의 주택으로 보는 것입니다.(소득령 167의3 제2항 2호)
2) 소득령 167의3 제1항 7호를 보면 1세대3주택 중과세를 적용받지 아니하는 상속주택은 <상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다>라고 명시하고 있습니다.
3) 결국, 본 사례에서 공동상속주택의 소유자로 보는 1인의 경우 1세대3주택 중과규정이 적용되며, 그 외 2인은 중과세규정이 적용되지 아니하는 것입니다.
좋은 결과 있으시길....
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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
