질문일  2005-09-02     조회수  81 
 
질문자  OOO 세무사 
 
 
제목  투기지역의 부담부증여
 
 

수고 많으십니다.

 

투기지역의 토지(증여가액 3억)를 아들에게 증여하려 하는데 대출이 2억 있습니다.

 

이경우 대출 2억에 대해 양도소득세 신고를 하려고 하는데 실가 신고를 해야하는지요

 

실가신고를 해야 한다면 양도가액과 취득가액을 어떻게 산정하나요

 

 

 

즐거운 주말 되세요

 

 

 

답변자   임채문 전문상담위원      답변일   2005-09-06
 
 

질문요지 : 양도에 해당하는 부담부증여의  양도차익 계산 방법은?
답변을 드립니다.

 

부담부증여당시 상증법상의 시가(상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조의 규정에 의한 시가를 말하며, 이하 같다)가 있고 취득당시 실지거래가액이 있는 경우에는 실거래가액에 의거 양도차익을 신고납부할 수 있으니 귀 질문내용을 구체적으로 검토하여 과세관청의 최근 예규 해설 및 예규에 부합하는지의 여부에 따라 양도차익을 신고하시기 바랍니다.

 

투기지역으로 지정된 부동산을 양도하는 경우 그 양도가액 및 취득가액은 소득세법 제96조ㆍ제97조의 규정에 의거 모두 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이 원칙임. 또한 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무부분만 유상이전으로 양도소득세 과세대상이어서 당해 채무액을 실지양도가액으로 봄이 타당하며, 따라서 부담부증여시 양도당시의 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 소득세법 제96조의 규정에 의한 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 의미하는 것임.

 

① 부담부증여당시 상증법상의 시가(상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조의 규정에 의한 시가를 말하며, 이하 같다)가 있고 취득당시 실지거래가액이 있는 경우 : 당해 시가 및 실지거래가액에 증여가액(시가) 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 양도가액 및 취득가액을 산정함. 기타 필요경비는 자본적 지출액 및 취득세, 등록세 등의 금액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정함

 

② 부담부증여당시 상증법상의 시가가 있고 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우 : 양도가액은 당해 시가에 증여가액(시가) 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하고 취득가액은 〔양도당시의 실지거래가액(채무액)×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가〕로 환산하여 산정함. (*기준시가는 당해 증여자산 전체의 기준시가를 말함) 기타 필요경비는 〔취득당시의 기준시가(상기 취득가액 환산 산식의 분자)×채무액/증여가액(시가)〕에 개산공제율을 곱하여 산정함

 

③ 부담부증여당시 상증법상의 보충적평가방법에 의한 평가액(상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액)이 있고 취득당시 실지거래가액이 있는 경우 : 소득세법 제100조의 규정에 의거 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것이므로 당해 보충적평가방법에 의한 평가액 및 기준시가에 증여가액(보충적평가방법에 의한 평가액) 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 양도가액 및 취득가액을 산정함. 기타 필요경비는 취득가액에 개산공제율을 곱하여 산정함

 

 

【분류/일자】서면4팀-944, 2005.06.15
【제목】
상증법상 시가가 불분명한 투기지역 내 토지를 부담부증여하는 경우, 양도소득세 과세대상인 채무상당액의 양도가액은 상증법상 보충적 평가액으로 산정하고 그 취득가액은 기준시가로 산정하는 것임

 

【질의】〔사실관계〕 갑은 화성시(토지투기지역)에 2필지의 토지를 소유하고 있는데, 1필지는 동생 을에게, 다른 1필지는 동생 병에게 부담부 증여를 하려고 함.
- 을에게는 토지(상증법상 시가 10억원, 보유기간 3년)를 증여하되, 동 토지에 대한 담보채무 4억원은 을이 인수하기로 하였음(증여당시 개별공시지가 5억원, 취득당시 개별공시지가 2억원, 취득시 실지거래가액 4억원, 자본적지출과 양도비용 2천만원).
- 병에게는 토지(상증법상 시가 불분명함, 보유기간 6년)를 증여하되, 동 토지에 대한 담보채무 4억원은 병이 인수하기로 하였음(증여당시 개별공시지가 5억원, 취득당시 개별공시지가 2억원, 취득시 실지거래가액 4억원, 자본적지출과 양도비용 2천만원).

 

(질의 1) 상기와 같은 부담부증여의 경우 양도차익의 계산은 어떻게 하는 것인지.
〈갑설〉 투기지역에 소재하는 경우에도 부담부증여에 대하여는 무조건 기준시가로 양도차익을 계산함.
〈을설〉 투기지역에 소재하는 경우에는 부담부증여에 대하여는 실지거래가액으로 양도차익을 계산함. 실지양도가액은 상속세 및 증여세법에 의한 평가액에 동평가액에 대한 채무액의 비율을 곱하여 계산함.

 

(질의 2) 기타필요경비의 계산방법은.

 

【회신】「소득세법」 제96조 제1항 제6의 2호에 규정하는 투기지역의 부동산을 동법 제88조 제1항 후단규정에 의한 부담부증여를 하는 경우로서, 당해 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 동법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 “당해 자산의 가액”에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. 이 경우 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말하는 것임. 다만,「소득세법」 제100조 제1항의 규정에 의거 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것인바, 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조의 규정에 의한 시가가 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 실지거래가액을 적용하는 것이나, 양도가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 동법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액이 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 “당해 재산의 가액”에 기준시가를 적용하는 것임.

 

재재산-8, 2005.01.04 *
 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세및증여세법에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 가액을 말함
 
환절기에 건강에 유의하시고 가내평안하세요
 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.