질문일  2005-09-06     조회수  79 
 
질문자  OOO 세무사 
 

제목  양도소득세 계산질의 입니다.
 
 

1. 4주택보유자이고, 단독주택및점포양도건입니다.

 

 2. 건물총연면적(181.82m)중에서 주택이 132.2 이고 점포가 49.62 입니다. 토지는 총면적(291m)중에 주택이 211.58이고 점포토지는 79.42입니다 취득은 1974.09.10이고 준공날짜와 같습니다. 2005년 9월 20일 날 양도할경우 양도세 계산을 부탁드립니다.

 

3. 물건지: 부산시 연제구 거제동 649-117

 

4.주택기준지가가 133,000,000원 입니다. 1985년 토지등급(193) 1989년은 202, 1990년은 208등급입니다. 계산하는 방법을 알고 싶습니다. 양도가액은 250,000,000원 입니다

 

수고하세요 
 

 
답변자   김영인 전문상담위원      답변일   2005-09-08
 
 

먼저 직접 양도세 계산은 상담란의 본 취지상 해드리지는 못하는 점 양해 바랍니다.
다만, 개략적인 계산방법을 서술하오니 참조바랍니다.

1. 검토사항

1) 보유하고 있는 4주택이 지역기준, 가액기준등을 적용하여 중과세 대상 1세대3주택자인지 여부를 판단하시기바랍니다. 물론 중과배제 주택 등이 있는 지 여부등을 추가고려하기기 바랍니다.
2) 현재 겸용주택이기에 개별주택가액은 고시가 되있지 않을 것으로 사료되며 기준시가의 계산은 토지 및 건물을 각각 산정하여 취득환산가액등을 구하셔야 합니다.
3) 실제취득가액이 확인되지 아니하는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 취득가액으로하며 필요경비는 개산공제를 적용하시면 됩니다.

2. 취득당시 기준시가의 계산(취득환산가액으로 취득가 확정시)

1) 토지기준시가 : 1990.8.의 기준시가 고시전에 취득한 것이기에 지방세법상 과세시가표준(토지등급적용)액의 가중편균산식을 이용하여 적용하시면 됩니다. 취득시기는 1985.1.1(토지등급은 1984년 것 적용)
2) 건물의 경우에도 2001.1.1이전에 취득한 것이기에 국세청장이 최초고시한 2001.1.1의 건물기준시가 산정방법 즉
   기준가액(400,000) * 구 *용 *위* 잔가율 * 면적 * 취득가환산율 을 적용하시면 됩니다.

3. 양도당시 기준시가

양도시기의 토지 및 건물 기준시가를 적용하시면 됩니다.

4. 겸용주택의 안분문제

 본 사례의 주택은 겸용주택에 해당되나 겸용주택의 취지는 납세자에게 유리하도록 한 내용으로 현재와 같이
 3주택 중과세가 되는 경우로서 납세자에게 불리한 경우에는 각각 주택부분과 그 외 부분으로 나누어 주택부분만 중과세 규정을 적용하셔도 될 것으로 사료됩니다.
상담란의 특성상 직접 세액계산을 못해드리는 점 양해바랍니다. 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.