[질 의]
갑은 을로부터 2003년 10월 1일 을 소유의 서울 서초구 서초동 소재 상가건물1층 101호를 보증금 5,000만원에 월세 100만원으로 2년간 세를 얻어 사업자등록을 하고 의류점을 경영하였다.

1. 갑이 기간을 연장하여 계속 장사를 할 수 있는지요. 그 절차는 무엇인지요.

2. 갑이 계약갱신을 요구할 때 을은 이를 받아들여야 하는지요.

3. 갑은 보증금과 임대료를 얼마까지 인상할 수 있는지요.
4. 갑이 을의 동의를 얻어 병에게 세를 놓아 병이 위 건물에 사업자등록을 하고 입주하여 영업을 하고 있다면 병도 을에게 계약갱신을 요구할 수 있는지요.
5. 갑,을 모두 아무런 말없이 위 기간이 만료된 경우 계약은 갱신되며 그 기간은 어떻게 되는지요.

[답 변]
1. 갑은 상가건물임대차보호법 제2조의 임차인입니다.이 경우 갑의 보증금은 1억5천만원이고(5천만원＋1백만원×100)서울시의 경우 2억4천만원이하까지는 위 법의 임차인에 해당됩니다.

갑은 기간만료전 6월부터 1월내에 을에게 계약갱신요구를 하면 을은 정당한 사유없이 거절할수 없습니다.(다만 동법 10조 1항 1-8호의 차임3회연체, 무단전대등 예외사유있는 경우는 제외)

따라서 갑은 2005.10.1.을 기준으로 6월전부터 1월전 사이에 계약갱신을 요구하면 위와 같은 예외사유가 없으면 계약을 연장할 수 있습니다(최고 5년까지 연장가능).

2. 위와 같이 을은 갑의 계약갱신요구가 위 기간내에 있으면 예외사유없는 한 거절할 수 없습니다.

3. 위와 같이 계약갱신되는 경우 보증금이나 임대료는 100분의 12를 초과하여 인상하지 못합니다.

4.갑이 을의 동의를 얻어 병에게 세를 놓았고 병이 사업자등록을 하고 건물을 사용하고 있는 경우 병은 갑을 대위하여 을에게 위 제1,2항과 같이 계약갱신을 요구할 수 있고 을은 이를 거절할 수 없습니다.

5. 이 경우는 자동갱신되며 조건은 전계약과 동일하고 다만 임대차기간은 정함이 없는 것으로 보며,기간의 정함이 없는 임대차는 기간을 1년으로 봄으로 1년연장됩니다.

- 지철호 변호사

 

세무사신문 제422호(2005.10.1)