[질 의]
1990. 11. 23 : 토지취득, 1996. 3. 3 : 건물 준공, 2005. 4. 30 : 1200백만원으로 고시, 2005. 8. 15 : 15억원에 양도한 주택으로 서울 반포동 소재 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 고가주택입니다. 당해 양도주택에 대한 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액과 양도소득금액은 얼마인지요.

[답 변]
1) 토지 건물 가액의 구분
·토지＝1,500,000×900,000/1,000,000
·건물＝1,500,000－1,350,000
양도가액 : 토지(1,350,000천원), 건물(150,000천원)

2) 토지와 건물의 환산취득 가액
·토지 양도시 고시기준시가＝양도시 주택고시가액×양도시 토지 기준시가/양도시(토지＋건물)기준시가
·토지 취득시 고시기준시가＝최초고시시 주택고시가액×취득시 토지 기준시가/최초고시시(토지＋건물)기준시가
·토지 환산취득가액＝실거래 양도가액×취득시 고시기준시가/양도시 고시기준시가
·건물 양도시 고시기준시가＝양도시 주택고시가액×양도시 건물 기준시가/양도시(토지＋건물)기준시가
·건물 양도시 고시기준시가＝최초고시 주택고시가액×취득시 건물기준시가가/최초고시(토지＋건물)기준시가
·건물 환산취득가액＝실거래 양도가액×취득시 고시기준시가/양도시 고시기준시가
취득가액 : 토지(500,000천원), 건물(100,000천원)

3) 필요경비 재산 공제액
·토지 재산공제액＝400,000×3%
·건물 재산공제액＝80,000×3%
토지 재산공제액 : 토지(12,000천원), 건물2,400천원)

4) 양도차익 계산
·고가주택 해당 토지 양도차익＝토지양도차익－[토지 양도차익｛6억×(토지 양도시실거래가/토지＋주택 양도시 실거래가)｝/토지 양도시 실거래가]
·고가주택 해당 건물 양도차익＝건물양도차익－[건물 양도차익｛6억×(건물 양도시실거래가/토지＋주택 양도시 실거래가)｝/건물 양도시 실거래가]
양도차익 : 토지(502,800천원), 건물(28,560천원)

5) 장기보유특별공제
·토지 장기보유특별공제액＝502,800×30%
·건물 장기보유특별공제액＝28,560×15%
장기보유특별공제액 : 토지(150,840천원), 건물(4,284천원)

6)양도소득금액 : 토지(351,960천원), 건물(24,276천원)
1. ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 경우 실지거래가액으로 소득세법 시행령 제160조의 규정에 따라 양도차익을 계산하는바, 취득시의 실지거래가액을 확인할 수 없을 때 그 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용해 산정하며, 취득가액 외 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정합니다.(서면4팀-1563, 2005. 8. 31) 여기서 개별주택가격이 공시 전 취득한 주택의 취득가액을 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 산식에 의해 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가(분모)는 당해 개별주택가격이 되며, 취득당시의 기준시가(분자)는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액이 되는 것으로 이는 2005. 7. 13 이후 양도 분부터 적용한다.

2. 상기 1.에 의해 당해 자산의 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때 건물과 그 부수토지의 취득시기가 다른 경우 그 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때는 소득세법 시행령 제166조 제4항의 규정에 따라 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의해 안분계산하 며, 여기서 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시 또는 취득당시의 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액에 의하는 것입니다.                  

 

- 노병석 세무사

세무사신문 제423호(2005.10.17)