[질 의]
甲은 경기도 부천에 위치하고 있는 공장(이하 ‘이 사건 공장’이라 한다) 소유자 乙과 임대차계약을 체결하면서 임차기간은 2003. 11. 20.부터 2005. 11. 19.까지 2년간, 임차보증금은 금 5,000만원, 월세는 금 100만원으로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차 계약’이라 한다)을 체결하였습니다.

 

임대인 乙은 2004. 6. 23. 丙과 이 사건 공장에 대한 매매계약을 체결하여 2004. 10. 5. 이 사건 공장에 대한 소유권 이전등기를 해 줄 예정이고, 丙은 甲에게 자신이 이 사건 공장 소유권을 취득할 경우 새로운 임대차 계약을 체결하지 않을 것이니 공장에서 나가달라고 합니다.

 

이 때 甲이 丙에게 이 사건 임대차 계약기간 만료일인 2005. 11. 19.까지 공장을 사용할 수 있게 해 달라고 요구할 수 있는지, 만약 위와 같은 요구가 받아들여지지 않을 경우 甲이 어떻게 대처를 해야 하는지요.

[답 변]
임차권은 임대인에게만 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

 

甲은 공장 부동산에 대하여 전세권등기를 설정받지 못했기 때문에 이 사건 공장을 매수한 丙을 비롯한 제3자에 대해 이 사건 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 丙이 이 사건 공장에 대한 소유권 이전등기를 한 후 甲에게 공장을 비워달라는 청구(이를 ‘명도청구’라 한다)를 하면 丙의 요구를 들어주어야 하고, 남은 임차기간동안 이 사건 공장을 사용할 수 있도록 해 달라는 甲의 요구는 인정될 수 없습니다. 또 甲은 돌려받아야 하는 임차보증금 5,000만원은 임차권자 자격으로 자신과 이 사건 임대차 계약을 체결한 임대인 乙에게 임차보증금의 지급을 구해야 할 것입니다.

 

이와 함께 甲은 이 사건 공장에 가압류를 함으로써 자신의 임차보증금 채권의 지급을 확실히 할 수 있습니다. 이 사건 공장의 소유자가 아직 乙로 남아 있는 기간 중에 乙을 채무자, 임차보증금 채권을 피보전권리로 하는 내용의 부동산 가압류를 해 두면 추후 乙이 임차보증금을 지급하지 않을 경우 경매신청을 통해 채권을 지급받을 수 있으며 계약 기간 만료 전에 비워준 경우에는 乙을 상대로 손해배상청구의 소를 제기할 수 있습니다.

 

결론적으로 甲은 임차권자이기 때문에 새로운 소유권자에게 임차권에 따른 권리를 주장할 수 없으므로 丙이 소유권이전등기를 경료한 후 명도를 구할 경우 이에 응해야 하며, 甲은 乙을 상대로 임차보증금반환청구 및 이 사건 임대차 계약 위반을 원인으로 한 손해배상청구의 소를 제기하기 전에 이 사건 공장에 대한 가압류를 한 후 본안의 소를 제기하면 될 것입니다.

 

제 398호 (2004.10.4)