[질 의]
경기 침체로 경매물건에 나오는 부동산이 많아지고 그에 인해 좋은 물건을 선택할 경우 이익을 얻을 수 있는 기회가 많은데 경매에 참여하기 전과 경락 받은 후 고려할 점은 무엇이며 채무자가 부동산을 인도해주지 않을 경우 어떻게 해야 하는지요.

[답 변]

경매로 부동산을 구입하는 것은 많은 위험성을 안고 있으므로, 충분한 시간을 투자하여 과연 경매에 참여할 것인지의 여부에 대하여 검토하여야 합니다. 이때 검토 항목은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

먼저 부동산 자체에 대한 가치평가가 선행되어야 합니다.

다음으로 해당 경매물건 부동산의 권리관계에 대한 분석을 꼼꼼하게 하여야 합니다.
만일 단순히 시세 보다 저렴하다고 하여 경매에 참여하였는데 알고 보니 경락인이 인수하여야 할 임차권 등이 있거나, 유치권이 있다면 오히려 큰 손해를 볼 수 있기 때문입니다.

이러한 검토 과정을 거쳐서 적정한 가격에 부동산을 경락받았다고 하더라도 모든 문제가 끝난 것은 아닙니다. 오히려 어떤 면에서는 이제부터가 시작이라고 할 정도로 큰 문제가 남아있습니다.

바로 경락받은 부동산을 채무자로부터 실제 인도받는 것입니다.

특히 상가 건물의 경우 경락받은 부동산을 이용하여 자신의 사업을 구상하고 있던 경락인의 경우에는 인도날짜가 하루 늦어질수록 그 손해는 이루 말할 수 없을 정도로 큽니다. 경락대금을 은행으로부터 대출받아 납부한 경우 그 은행이자 역시 만만치 않습니다.

물론 대금을 납부한 경락인은 경락부동산에 대한 소유권을 취득하므로 채무자를 상대로 명도소송을 제기할 수 있습니다. 그러나 많은 사람이 알고 있다시피 소송을 통한 해결은 그 비용은 변론으로 하더라도 원하는 결론에 이르기까지 너무나 긴 시간이 소요됩니다.

그래서 이와 같은 경우 경락인을 보호하기 위하여 법이 규정하고 있는 제도가 바로 부동산인도명령입니다.

민사집행법에 의하면, 대금을 전부 납부한 경락인은 대금 납부일로부터 6월 이내에 채무자 또는 부동산 점유자를 상대로 그 부동산을 자신에게 인도해 줄 것을 신청할 수 있고 이 신청에 대하여 법원은 소송에 비하여 간이한 절차를 통해 그 부동산을 경락인에게 인도하라는 명령을 내릴 수 있습니다(민사집행법 제136조).

인도명령이 내려졌음에도 채무자 등이 부동산을 임의로 인도하지 않는 경우, 인도명령을 받은 경락인은 이 명령을 가지고 집행관에게 집행위임을 하여 경락 부동산을 인도받을 수 있게 되는데, 이러한 의미에서 인도명령은 명도소송의 판결과 같은 효력이 있습니다.

결국 경락인은 종래처럼 장기간의 소송을 거쳐야 하는 불편함이 없이 간단한 부동산인도명령제도를 이용하여 채무자 등으로부터 경매 부동산을 인도받을 수 있게 되는 것입니다.

물론 부동산인도명령을 통해 부동산을 인도받을 수 없는 경우가 있을 수 있고, 이 경우에는 명도소송을 제기할 수밖에 없습니다.

다시 한번 말하지만 경매로 부동산을 구입하는 것은 결코 보기만큼 간단하지 않습니다. 조금의 비용을 들이더라도 경매 참여 전,후에 걸쳐 법률전문가의 자문을 받는 것이 추후 막대한 비용의 손실을 입는 것보다 훨씬 경제적입니다.

-  전용범 변호사

 세무사신문 제425호(2005.11.17)