질문일  2005-12-01     조회수  53
 
질문자  OOO 세무사
 
 
제목  종부세법상 기존주택의 판정방법
 
 

상담 위원들 수고가 많으십니다.

 

종부세법 시행령 부칙 제5조에 의하면
-건설임대주택,매입임대주택은 기존의 임대기간이 무시되고 2005.1.5부터 새로이   임대기간이 개시되는 반면
-기존임대주택은 기존의 임대기간을 인정받는 것으로 입법화된 것(부칙 5조 괄호안의 내용)으로 보고 있습니다.

 

이와 관련하여 이번 종부세 합산임대배제신청시 임대분류여부에 따라 기존임대기간을 인정받느냐 받지 않느냐 하는 문제가 있는데 이 분류와 관련하여 혼선이 있는 것 같아 문의 드립니다.

 

본문(영3조)으로 돌아가서
2005년 1월 5일이전에 임대중인 주택으로 건설임대주택도 있고,매입임대주택도 있습니다. 이경우 단순히 임대주택법에 의하여 합산배제 신청시 건설임대주택 또는 매입임대주택으로 분류하여 신고하는 경우 기존 임대기간을 적용받지 못하게 됩니다.

 

이러한 이유로 당사무실은 2005년 1월 5일이전 임대주택에 대하여는 그것이 임대주택법상 건설임대주택이던,매입임대주택이던 모두 기존임대주택으로 분류하여 기존의 임대기간을 인정받으려고 하고 있는데 이 부분에 대하여 과세당국에서는 다른 견해를 가지고 있는 둣 합니다.

 

상담위원들의 견해는 어떠하신지요?

 

 

답변자   황영현 전문상담위원      답변일   2005-12-07 
  

답변드립니다.

1. 종부세법상의 합산배제 임대주택의 임대주택별 임대기간은 과세기준일 현재 5년 또는 10년 이상 임대를 한 경우에 합산배제를 하겠다는 의미가 아니라 기존임대주택은 임대개시일로부터 5년이상, 건설 및 매입임대주택의 경우는 각각 임대사업개시일로부터 5년 또는 10년이상 임대사업을 계속하게될 경우 종합부동산세를 합산하지 않겠다는 의미입니다.

 

2. 종부세법상의 임대기간 미충족시 종부세 합산배제를 해제하고, 합산하여 신고하는 기산점을 2005.1.5일로 한 것(종부세법시행령 제3조) 종부세법 시행일이 2005.1.5일 이기 때문입니다.

 

3. 합산배제되는 임대주택에 해당되기 위해서는 (1) 임대주택법 제6조 규정에 의하여 해당 시 . 군 . 구청에 주택임대사업자로 등록을 하고 다시 (2) 소득세법 및 법인세법 규정에 의하여 주택임대사업자로 사업자등록을 모두 이행하여야 하는 것이며, 임대주택으로서 합산배제되는 시점은 위 (1)(2)요건 중 늦은 날이 속하는 시점이 과세기준일(매년 6월 1일 이전이어야 합니다.

 

4. 임대주택법에는 건설임대와 매입입대만 규정되어 있고, 기존임대(종부세법 시행령 제3조 제1항 3호) 규정은 없습니다. 따라서 매입임대이든 건설임대이든 종부세법 시행일 이전에 임대주택법 규정에 의한 주택임대사업자로 시.군.구청에 신고된 사업자로서 국민주택규모의 주택수가 2호이상인 경우로서 소득세법 및 법인세법상 사업자등록이되어 있는 경우에는 기존임대(령 제3조 제1항 제3호에 해당되어 당초 임대개시일로부터 임대기간을 계산하게되고 그렇지 않은 경우에는 예를든다면 임대사업의 개시는 2003년도중에 하였으나 임대사업자등록을 2005.12.15일에 한 경우에는 2005.1.5일에 임대사업을 개시한 것으로 보는 것입니다.(국세청콜센타의 견해도 같음)

 

5. 다만, 시행령 부칙 제5조 임대기간개시에 대한 문맥이 불투명하여 이에 대한 국세청으로부터의 유권해석이 필요한 부분이기도 합니다.

  예를 든다면, 건설임대요건은 2호 이상이고 호당 149평방미터 이하로서 호당 시가표준액이 6억원이하여야 하는 데, 임대사업개시일 의제기간의 적용을 받지 않는 종부세법시행령 제3조 제1항 3호의 규정은 국민주택규모(호당 85평방미터 ) 이하로서 과세기준일 현재 시가표준액이 3억원 이하이므로 엄격히 해석한다고 한다면 2005.1.5일 이전에 임대주택법에 의한 임대사업자로 등록되었고, 소득세법 및 법인세법에 의해 사업자등록을 마친 기존임대사업자라고 하더라도 국민주택규모를 초과한 면적의 주택 및 시가표준액 3억원을 초과한에 임대주택에 대한  임대개시기간에 대한 견해차이가 있을 수 있기 때문입니다. 감사합니다.

감사합니다.
 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.