[질 의]
임대차 기간이 만료되었는데도 임차인이 건물을 비워주지 않고 있습니다. 이럴 경우 임대인으로서는 어떤 조치를 취할 수 있으며 만일 소송을 제기한다면 시간은 어느 정도 소요되는지요. 장시간이 소요되는 소송을 제기하지 않고 간편하게 인도를 받기 위한 방법은 있는지요. 또 혹시 건물을 임대하면서 제소전 화해를 해 놓으면 그것만으로도 아무 문제없이 임대차 기간 만료 후 건물을 인도받을 수 있나요.

[답 변]
가장 빈번하게 발생하고 자주 볼 수 있는 법률관계 중의 하나가 바로 임대차와 관련된 법률관계입니다. 거주하기 위해 연립주택이나 아파트를 임차하거나 장사를 하기 위해 상가를 임차하는 경우 모두 법적으로는 임대차라고 불리는 법률관계를 구성하는데, 원칙적으로 임대차 기간이 만료되면 임차인 그 건물을 인도해줄 의무가 있습니다.

그러나 현실적으로 임차인이 약속한 기간에 건물을 인도해주지 않는 경우가 많으며 이 경우 임대인으로서는 부득이 하게 소송을 제기할 수밖에 없습니다.

실무적으로 이를 건물명도청구소송이라고 하며, 보통 소송을 제기한 날로부터 명도판결을 받기까지 약 4∼6개월의 시간이 소요됩니다.

임대차 종료와 동시에 건물을 인도받기 원하는 임대인으로서는 이러한 시간을 감안하여 임대차 기간이 만료되기 약 4∼6개월 전에 미리 건물명도청구소송을 제기하는 것이 바람직합니다.

건물을 비워 주지 않는 임차인을 상대로 건물명도청구소송을 제기하는 이유는 명도판결을 받을 경우 이를 근거로 하여(법률상으로는 이를 집행권원이라고 합니다) 집행관에게 강제집행신청을 할 수 있기 때문입니다.

그런데 우리 법상 명도판결의 이러한 효력과 같은 효력을 갖는 제도가 있는데 이것이 바로 제소전 화해제도입니다.

제소전 화해란 분쟁이 발생하기 전에 미리 법관의 면전에서 분쟁해결을 합의하는 것으로서 일단 화해가 성립되면 판결과 동일한 효력이 있습니다.

따라서 임대차 종료 후 건물명도에 관한 사항에 대해 미리 제소전 화해 제도를 통해 합의를 해 놓으면 굳이 임대차 종료 후 건물명도소송을 제기할 필요 없이 화해조서를 집행권원으로 하여 강제집행신청을 할 수 있는 것입니다.

현재 제소전 화해 제도를 이용하고 있는 많은 임대인의 경우 그것만으로 추후 아무 걱정 없이 건물을 인도받을 수 있을 것이라고 안도하고 있는 경우가 많이 있습니다.

만일 임차인이 임차목적물인 건물을 임대인의 동의 없이 타인에게 무단전대한 경우 제조전 화해조서만으로는 바로 건물을 인도받을 수 없고 그 타인을 상대로 별도의 소송을 제기하여야 하는 경우가 생길 수 있습니다.

그러므로 이를 미연에 방지하기 위해서는 점유이전금지가처분이라는 제도를 이용하는 것이 좋은데, 점유이전금지가처분을 받아 놓으면 이후 점유가 이전되더라도 이를 가처분권자에게 대항할 수 없는 효과가 있습니다.

따라서 만일 일정 시점에 임차인을 상대로 점유이전금지가처분을 받아 놓으면 그 후 무단 전대 등으로 인해 점유자가 변경된다고 하더라도 가처분의 효력에 따라 그 점유 변경이 가처분권자인 임대인에 대해서는 무효가 되기 때문에 임대인은 제소전 화해 조서에 기해 건물을 인도받을 수 있습니다.

- 전용범 변호사

세무사신문 제429호(2006.1.16)