질문일  2005-11-28     조회수  91
 
질문자  OOO 세무사
 
 
제목  부담부증여시 양도세 실거래가지역인 경우에...
 
 

안녕하세요

 

수고 많으시고 평소 감사하게 생각하고 있습니다

 

갑은 05..10.30일 자녀에게 기준시가 5.8억의 아파트를 전세보증금 2.5억을 포함하여 증여하였습니다. 채무도 당연히 증여가액게 포함되는 것이었습니다, 증여세 신고는 1억정도 차이나는 실가를 배제하고 기준시가로 신고하려 합니다

 

이 때에 부담부증여분에 대한 양도소득세를 신고하려 하는데(비과세 아님)

 

투기지역이므로 실가로 신고해야 하는 지요, 그렇다면 취득가액은 실가가 확인되나 양도가액의 실가는 어떻게 적용해야 하는 지요?, 증여세를 기준시가 적용하는 입장에서 별도로 실가를 파악하여 그 가격을 적용해야 하는 지요? 뭐 다른 환산방법이 있는 지요?

 

또 하나는 비과세 대상인 경우

 

 아파트의 시가는 6억이 넘고 기준시가는 5.8억이고 증여세는 기준시가로 신고하는데 부담부증여가액은 2.5억입니다 이 때 6억 초과분에 대한 양도세 신고의무를 어느 기준으로 판단하여야 할는지요?

 

궁금증을 풀어주시면 감사하겠습니다

 

 

답변자   안수남 전문상담위원      답변일   2005-11-29
 
 

전문상담실을 이용해 주셔서 감사합니다

그동안 국세청은 부담부증여에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 기준시가 및 실지거래가액 두 가지 방법 모두 통용해 오다가 부담부증여액에 해당하는 양도 및 취득가액을 계산함에 있어서 [당해자산가액 × 채무액 / 증여가액] 계산 산식에서 당해재산가액의 실지거래가액을 알 수 없어 기준시가를 적용 할 수밖에 없고 따라서 그 계산 결과는 기준시가임으로 부담부증여에 있어서 양도차익의 계산은 실지거래가액에 의하여 계산할 수 없는 것으로 2003. 12. 11자로 예규(재일46014-406)를 변경한 바가 있습니다.

상기 국세청의 예규에 대해 재경부는 상기 산식 중 당해자산가액을 계산함에 있어서 양도가액 산정은 증여일 현재의 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하고, 취득가액 산정은 소득세법 제97조 제1항 제1호[취득가액 ; 기준시가 또는 실지취득가액]의 규정에 의한 가액을 말하는 것으로 유권해석(재재산 - 8, 2005.01.04)을 하였습니다.

이에 국세청은 상기 재경부 예규를 근거로 부담부증여시 양도차익의 산정에 있어서 양도가액을 상속세및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조의 규정에 의한 시가가 적용될 경우에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이나 상속세 및 증여세법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 평가 방법에 의해 평가한 가액을 적용하는 경우에는 취득가액도 기준시가를 적용하는 것이라고 종전의 해석을 변경(서면4팀-944, 2005. 6. 15)하기에 이르렀습니다.

상기 국세청의 변경된 예규에 의할 경우 양도가액은 항상 채무액이 됩니다.

 

즉, [상증법상 평가액 × 채무액 / 상증법상 평가액]의 계산 결과는 결국 채무액임으로 양도가액은 항상 채무액이 될 것입니다.

 

종전에는 [양도당시 기준시가 × 채무액 / 증여가액]으로 계산하였음으로 양도당시 기준시가와 증여가액이 동일한 경우에는 채무액이 양도가액으로 볼 수 있으나 양도당시 기준시가와 증여가액이 다른 경우에는 채무액이 양도가액과 일치하지 아니하였습니다.

 

변경된 국세청 유권해석에 따를 경우 양도가액으로 계산된 채무액은 상증법상 평가액이 어떻게 평가한 금액인지에 따라 실지거래가액으로 보기도 하고 기준시가로 보기도 한다는 의미입니다.

상증법 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조에 의해 평가한 경우(불특정 다수인간의 거래가인 시가 평가를 말하는데 이 시가에는 수용 ? 공매 ? 경매가격과 감정가격을 포함하며, 2004. 1. 1부터 상증법 제49조 제5항에 신설된 유사매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있음)에는 양도가액을 실지거래가액으로 본다는 것이고 상증법 제60조 제3항과 제61조 내지 제66조에 의해 평가한 경우(보충적 방법에 의해 평가한 경우를 말함)에는 양도가액을 기준시가로 본다는 의미입니다.

실지거래가액 과세대상인 거래에서 취득시 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 취득시 매매사례가액이나 감정가액 또는 환산가액을 적용하여 취득가액을 계산할 수 있으나  기준시가 과세대상인 거래인 경우로써 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 반드시 실지거래가액이 확인되는 경우(환산가액 등을 적용할 수 없다는 의미임)에만 쌍방 실지거래가액으로 계산 할 수 있습니다.

세무사님께서 질문하신 내용에 대한 답변입니다.

 

아파트를 부담부로 증여할 경우 증여가액은 기준시가로 평가하는 경우에는 문제가 있다고 사료됩니다.

 

현재 대부분의 세무서에서 아파트의 경우에는 유사매매사례가액이 존재함으로 상증법시행령 제49조 제5항을 적용하여 매매사례가로 평가할 가능성이 높습니다.

 

따라서 매매사례가액을 적용하여 증여가액을 평가하시고 매매사례가액을 적용하여 평가한 경우에는 고가주택에 해당되어 실지거래가액 과세대상에 해당되고 더욱이 투기지역이라면 고가주택 여부에 불구하고 실지거래가액 과세대상임으로 실지거래가액으로 신고를 하셔야 됩니다.

 상기 변경된 국세청 예규에 의할 경우 시가평가에 해당됨으로 양도가액으로 계산된 채무액은 실지거래가액으로 봅니다.

 

즉, 양도가액은 채무액 2.5억원(만약 6.8억원으로 증여가액을 평가한 경우 6.8억원 × 2.5억원 / 6.8억원)이고 취득가액은 [취득실가 × 2.5억원 / 6.8억원]으로 계산을 하시면 됩니다.

다른 비과세대상인 아파트의 경우 고가주택 해당 여부는 부담부 증여가액을 기준으로 해당 여부를 판정하는 것이 아니라 전체가액을 기준으로 판정하며 이때 전체가액은 전체 증여가액을 말합니다. 따라서 이 경우에도 기준시가로 평가한 가액이 아닌 매매사례가액에 의해 평가한 가액을 기준으로 보아야 합니다.

1세대 1주택으로 비과세 대상인 경우 과세대상 양도차익은

 

[전체양도차익 × (양도가액 - 6억원) / 양도가액 × 채무액 / 증여가액]으로 계산하시면 됩니다.

 

(상기에서 양도가액은 증여당시 평가액과 동일한 금액입니다)

궁금증이 다소라도 해소되셨으면 합니다.

참고로 상기 변경된 국세청 예규에는 다소 불합리한 점이 있습니다.

 

양도가액을 계산하는 경우에 당해자산가액을 상증법상 평가한 가액으로 하면서 취득가액은 소득세법 제97조 규정을 적용하여 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있어 상증법상 평가액이 양도소득세법상 기준시가보다 높게 산정되는 경우에는 양도가액은 높게 산정되는 반면에 취득가액은 낮게 산정되어 양도차익이 과대 계상되는 모순이 발생합니다.

 

예를들어 기준시가가 양도당시에는 5천만원이고 취득당시에는 4천만원인 토지를 채무액이 1억원인 상태에서 증여를 한 경우 증여가액은 1억원이 됨으로 변경된 국세청 예규로 양도가액을 계산할 경우 1억원[1억원(상증법상 평가액) × 1억원(채무액) / 1억원(상증법상 평가액)]인데 반하여 취득가액은 4천만원[4천만원(취득당시 소득세법상 기준시가) × 1억원(채무액) / 1억원(증여가액)밖에 안되어 양도차익이 6천만원이나 발생하는 경우가 발생합니다.

 

이는 양도당시와 취득당시 당해자산가액을 평가하는 기준을 달리 적용하였기 때문에 발생한 모순으로 이에 대한 적절한 시정조치가 있어야 할 것으로 사료되고 이러한 사례가 발생할 경우에는 불복청구를 해야 할 것으로판단됩니다.

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.