[질 의]
A사는 B사와 신축예정 건물 1·2·3층 전체를 임차보증금 3억원, 임차기간 1년으로 하는 임대차계약을 체결했는데, 공사 도중 A사와 B사가 구두로 부동산의 일부를 계약서 내용과 달리 변경하기로 합의해 현재까지 공사가 진행되어 왔으나, 임차보증금 납부 및 저당권등기설정과정에서 일부 의견이 불일치하게 되자 B사에서는 구두로 합의한 내용을 번복하고 계약서 내용대로 시공해 줄 것을 요구하는데 대응 방안이 있는지요.

[답 변]
계약서 의하면 인테리어 공사 착공시 중도금으로 보증금의 40%를 지급할 의무가 있음에도 B사는 현재까지 중도금 및 잔금을 지급하고 있지 않습니다. 그러나 현재 인테리어 공사를 착공하지 않았으므로 특별한 사정이 없는 한 채무불이행이 존재한다고 보기도 어렵습니다. 다만, 계약서 제18조에 의하면 합의되지 않은 사항은 관련법규 및 상관습에 의한다고 규정되어 있으므로 A사에서는 상관습상 어느 정도나 진행된 시점에서 착공을 시작하는지 파악해 B사에 대한 착공불이행 또는 착공지체를 이유로 B사에 대해 채무불이행 책임을 물을 수 있을 것으로 보입니다.

가. 계약의 유지와 해지의 선택 문제

A사에서는 이 사건 계약을 유지하여야 할지 또는 해지하여야 할지 신중히 판단해야 할 상황입니다. 이 문제를 결정하기 위해서는 유지와 해지 각 경우에 따른 이익과 손실을 정확히 따져 보아야 합니다.

(1) 계약 유지의 경우
A사의 이익으로는 이미 패밀리 레스토랑용으로 신축된 이 사건 건물을 임대해 이로 인한 임차보증금을 받을 수 있는 점이 있으나, 이로 인한 손해는 A사의 준공지체 및 계약 내용에 따른 목적물 인도의무 불이행을 원인으로 한 손해배상책임이 있습니다.

또한 위와 별도로 공사비용에 관한 분쟁이 우려되는 바, A사는 B사와 냉난방 방식을 변경하는 대신 화물용 엘리베이터를 설치하기로 합의해 현재 화물용 엘리베이터를 설치하고 있는 중이나, B사에서는 위와 같은 합의의 존재를 부인하면서 이 사건 계약서 내용대로 준수해 줄 것을 요구하고 있으므로 위 엘리베이터 공사비 또는 냉난방 방식에 따른 비용부담이 문제될 수 있습니다.

(2) 계약 해지의 경우
A사는 이 사건 계약서 제14조 제2호에 의한 보증금의 2배을 지급해야 하며, 또 다른 임차인을 구해야 하는 등의 불이익이 있습니다. 그러나, 계약을 유지할 경우와는 달리 손해배상액이 막연히 증가되는 불안한 상황은 종료되는 이점이 있기도 합니다.

나. 판단기준
계약을 유지할 경우 B사와의 소송이 불가피 하며 종국적으로 해결이 되기 위해서는 상당한 비용과 기간이 소요될 것으로 예상되고, 이 사건 계약을 해지할 경우 사안을 조기에 수습할 수는 있으나 막대한 금액을 배상해야 하는 문제가 있습니다.

빠른 시일 내에 사태 해결을 원한다면 계약을 해지해야 하며, 부당한 행위에 대응하기 원한다면 계약을 유지하고 소송으로 해결해야 할 것입니다.

- 송영욱 변호사

 

세무사신문 제430호(2006.02.01)