'부동산 실거래가 신고제도'가 올해 1월부터 시행됐지만 제대로 작동하지 않고 있다.

 

   부동산 실가신고 제도는 실제로 거래한 가격을 기준으로 취득세와 등록세를 부과하는 제도로 공평과세를 꾀하고 투기를 막는다는 점에서 여론의 지지를 업고 전격적으로 도입됐다.

 

   그러나 거래당사자들은 이중계약서(다운계약서) 작성을 통해 실제 거래한 가격보다 낮은 가격으로 시.군.구에 신고함으로써 취.등록세 뿐아니라 양도세도 탈세하고 있다.

 

   정부는 다운계약서를 만들어 허위신고를 하면 거래당사자에게는 취득세의 3배까지 과태료를 부과하고 중개업자에게는 최고 등록취소의 처벌을 내리겠다고 공언했지만 실제로 과태료가 부과된 경우는 거의 없다.

 

   이에 따라 관련 법률을 충실히 지키는 선량한 납세자들만 손해를 보는 것이 아니냐는 지적이 나오고 있다.

 

   실가신고제 문제에 따른 과세불형평은 ▲재산세 탄력세율 파동 ▲단독.다가구주택 공시가격 불형평성 ▲오피스텔 탈세 등과 함께 한국의 과세체계가 얼마나 문란한지를 드러내고 있다.

  
   ◇ '다운계약서' 여전하다
   부동산의 실제 매매가에 비해 가격을 낮춰쓰는 '다운(down)계약서' 거래가 여전한 것으로 나타났다.

 

   회사원 A씨는 "서울 안암동에 시가 9천만원의 다세대 주택을 샀는데 부동산중개업소에서 '다들 그렇게 한다'고 해서 계약서에는 2천만원 낮춰 썼지만 특별한 문제가 없었다"고 전하고 "저가 주택이고 1가구 1주택인 경우 별다른 문제가 없는 것으로 알고 있다"고 말했다.

 

   경기도 용인시의 공인중개사 B씨는 "일반적으로 아파트나 주택의 경우 급매물은 시세보다 1천만∼2천만원 정도 낮은 가격에 나온다"면서 "따라서 '다운계약서'를 작성할 때 가격을 1천만∼2천만원 낮게 적어내면 급매물 가격과 비슷해 당국에 의해 적발되지 않는다"고 설명했다.

 

   다운계약서는 시세를 정확하게 파악하기 쉬운 아파트 보다는 단독.다가구 주택과 토지거래에 빈번하다.

 

   아파트의 경우 단지내 가격이 비슷하지만 단독.다가구주택과 토지는 형태와 크기 등에 따라 가격이 천차만별이기 때문이다.

 

   서울 근교에서 영업중인 한 공인중개사는 "토지는 개별 특색이 있어 아파트처럼 시세표가 나올 수 없다"면서 "똑같은 크기라도 도로가 근접해 있는지, 남향인지 등의 여부에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 시세를 파악하기 힘들어 다운계약서가 쓰이는 경우가 많다"고 말했다.

 

   서울시내 한 은행의 부동산 재테크부문 담당자는 "토지의 경우 단기간에 급등한 지역, 개발호재지역에서 다운계약서 쓰는 사례가 있다"면서 "땅을 사려는 사람들이 많은 수요 우위의 상황에서 매도자가 다운계약서를 요구할 경우 수용할 수밖에 없다"고 전했다.

 

   인터넷 포털사이트에도 공공연하게 '다운계약서' 작성을 부추기는 글이 줄을 잇고 있다.

 

   네티즌 ID '미미공주'씨는 D포털 사이트 재테크 카페에 올린 게시물에서 "아파트를 사려고 하는데 집주인이 시세보다 1천만원 정도를 깎아주는 대신 3억8천만원인 아파트를 3억4천만원에 산 것으로 다운 계약서를 써 달라고 한다"며 "이 계약을 체결할지 말지에 대한 조언을 해달라"고 요청했다.

 

   카페의 네티즌들 대다수는 "2주택이 아니면 조금 더 깎아달라고 해라", "3억8천만원 짜리를 3억4천만원 정도로 신고하면 세무서에서 의심도 안하니 바로 계약하라"면서 다운계약서를 쓰라고 조언했다.

 

   네티즌 ID '양파2'씨는 같은 포털사이트의 재테크 카페에 "2억3천만원에 집을 샀는데 2억원에 다운계약서를 썼다"면서 "등록세와 취득세, 거래신고비용 등이 얼마나 되는지 알려달라"는 글을 게시했다.

  
   ◇ 처벌은 없다
   일선 지자체들은 신고가격의 허위 여부를 건설교통부 검증 프로그램으로 판별한다.

   그러나 건교부 검증프로그램은 국민은행과 한국감정원의 가격정보, 지자체들의 공시가격 등을 종합한 것이다.

 

   따라서 이런 정보가 시세를 제대로 반영하지 못할 경우 허위로 신고된 가격이 적정한 것으로 분류되는 문제가 있다.

 

   더욱 문제는 건교부 검증프로그램을 통해 걸러진 부적정 신고가격에 대해서도 제대로된 조사작업과 처벌이 이뤄지지 않는다는데 있다.

 

   올들어 1∼2월 건설교통부에 신고된 부동산 거래 가운데 기준가격의 20% 아래인 하한선을 벗어난 '부적정 가격'의 경우 거래당사자나 중개업자가 엄벌에 처해진 사례는 거의 없다.

 

   허위신고 여부의 판정과 과태료 부과는 각 시.군.구 등 기초지자체가 담당하고 있으나 이들 기초단체는 금융거래정보 추적권을 갖고 있지 않으며 담당 인력도 턱없이 부족해 단속과 처벌에 제대로 나서지 못하고 있다.

 

   서울시에 따르면 지난 1∼2월 발생한 부동산 거래 9천577건 중 가격이 기준가격의 20%보다 낮아 부적정하다는 판정이 난 경우는 4.7%인 440건이다.

 

   하지만 이 중 가격을 허위로 신고했다고 판정된 경우는 단 1건에 불과하다. 과태료가 부과된 경우는 3건이지만 2건은 1개월이내에 신고하도록 한 규정을 어긴 경우다.

 

   그 나마 발각된 1건도 시민의 민원에 따라 지자체가 아닌 시청이 단속을 나가 발견한 경우다.

 

   서울 용산구 관계자는 "매도자와 매수자, 중개업자가 입을 맞춰 낮은 가격으로 거래를 했다고 주장하고 계약서도 갖춰져 있을 경우 허위신고라고 간주할 근거가 없다"고 말했다.

 

   경상북도는 부적정하다고 지목된 부동산 거래의 비율이 10%가 넘을 것으로 추정되고 있지만, 과태료가 부과된 경우는 한 건도 없다.

 

   경상북도 관계자는 "여러가지 업무가 많아 담당 직원이 현장에 나가서 분석할 시간이 부족하기 때문에 허위신고를 밝혀내기가 쉽지 않다"고 말했다.

 

   각 시.군.구는 거래당사자와 중개업자가 자료를 내지 않는 등 제대로 소명을 하지 않으면 국세청에 통보해 조사를 위임하고 있으나 이 마저 한계가 있다.

 

   증세 효과는 거의 없는 상황에서 유권자인 지역주민들의 원성만 사기 때문이다.

  
   ◇ 대책은 있나
   각 지자체 일선실무자들은 허위 신고를 찾아내지 못하는 이유로 ▲전문인력이 부족한 점과 ▲금융거래내역서 등 자료 요구권한이 없는 점 등을 꼽고 있다.

 

   서울 강남구 관계자는 "금융거래내역서 등을 요구할 수 있는 법적 권한이 없는 게 문제"라면서 "정부가 관련법률을 고쳐 지자체들이 조사할 수 있는 여건을 마련해줘야 한다"고 지적했다.

 

   강동구 관계자는 "매도자와 매수자를 부르고 부동산중개사무소를 방문해 정황을 파악하지만 모두가 잡아떼면 도리가 없다"면서 "당사자들이 거래관련 증빙서류를 제출하도록 해야 한다"고 말했다.

 

   이와관련, 정부는 일선 지자체들이 거래 당사자들에게 자료제출을 요구할 수 있는 권한을 부여하는 방안을 검토하고 있으나 언제 입법이 완료돼 시행될 수 있을지는 불투명하다.

 

   인력과 계좌추적권이 갖춰져도 허위신고를 입증하기는 쉽지 않다.

 

   영등포구 관계자는 "부적정 거래 2건에 대해 조사를 했으나 당사자들이 제시한 통장 내역을 보고 무혐의로 종결했다"면서 "거래당사자들이 통장내역을 맞추면 도리가 없다"고 말했다.

 

   이에 따라 각 지자체에 전문인력 내지는 전담인력을 충원하고 허위신고인지 여부를 제대로 판별할 수 있는 조사기법을 개발해 매뉴얼을 만들어야 한다는 지적도 나오고 있다.